No cierren las terrazas

Los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal no pueden ser alterados  por los comuneros. Lo establece el artículo 7 de la Ley de propiedad horizontal y se deduce de lo establecido en los artículos 553-41 y concordantes  del Codi civil de Catalunya.

Muchas ordenanzas municipales prohíben el cerramiento de balcones, terrazas y patios, con independencia de que éstos sean elementos comunes o privativos. Es el caso de las ordenanzas urbanísticas de Barcelona, que, en el caso de edificios catalogados, prohíben también cualquier alteración de sus fachadas. El cierre de terrazas y balcones para ganar espacio habitable fue una práctica muy habitual en la ciudad. Si pasean mirando hacia arriba verán que hay muchas terrazas y balcones cubiertos con un cerramiento de aluminio. En su día, el ayuntamiento renunció a exigir que dichos cerramientos fueran retirados.

En una terraza o un balcón pueden instalarse elementos que no sean de obra fija, que puedan ser retirados: macetas, marquesinas, muebles de jardín, armarios trasteros, casetas de perro. Lo único que puede ser de obra es el pavimento, si el comunero que tiene el uso privativo decide cambiarlo (recomiendo pedir permiso a la comunidad de vecinos o comunicar el cambio con antelación).

La Audiencia Provincial de Madrid, en una sentencia fechada el 30 de abril de 2013, confirmó la sentencia del Juzgado de Primera Instancia que había declarado ilegales las obras ejecutadas por la demandada en la terraza exterior de su vivienda siendo condenada a demoler dichas obras y a reponer la terraza a su estado anterior, todo ello a su costa.

Según la sentencia, el cerramiento de la terraza – un elemento común – altera dos elementos comunes del edificio: la cubierta de las viviendas inferiores y el forjado. El hecho de que el comunero tenga atribuido su uso privativo -sólo se puede acceder a la terraza desde su vivienda -,  no conlleva un derecho a edificar sobre ella y modificar la estructura y configuración de la fachada. La decisión del tribunal hubiera sido la misma si, en lugar de  con obras, se hubiere cerrado la terraza con una estructura de aluminio.

Sin embargo, en algunos casos sí se permite realizar obras en terrazas y patios. Los propietarios de unas viviendas en la planta baja de un edificio procedieron, mediante un proyecto conjunto, al techado de unas pérgolas ya existentes en sus terrazas con la finalidad de evitar la caída de objetos en sus viviendas. La comunidad demandó a los propietarios argumentando que se transgredía la Ley de propiedad horizontal.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 5 de junio de 2013 declaró legales las obras argumentando lo siguiente:

 – El interés de los propietarios de las viviendas cuyas pérgolas se techaron es digno de protección jurídica. Desde hace años estos vecinos piden que se autorice la instalación de los techados para evitar la caída de objetos, no sobre un tejado o zona no habitable, sino sobre el patio o terraza de sus viviendas, un lugar de esparcimiento y disfrute ordinario.

– En orden a la afectación de la fachada del inmueble, ejecutado un proyecto conjunto, por lo que los techos guardan uniformidad, lo cierto es que no procede aceptar tal afectación. La misma acontecería igualmente de existir las pérgolas primitivas, no cabiendo considerar que se afecta a la estructura del edificio por unos simples anclajes a la fachada.

– Respecto a la inseguridad que se dice que ocasionan los techados respecto a los pisos de la planta primera, la Sala no aprecia que ello sea determinante de la ilegalidad que se aduce, pues lo cierto es que igual accesibilidad a los pisos de la planta primera producían las pérgolas preexistentes, es decir, al igual que se aduce que son transitables los tejados, lo eran las pérgolas en mayor o menor medida.

– Hay que tener presente que las normas jurídicas deben aplicarse atendiendo a su finalidad teleológica y moral, de tal forma que en los tiempos actuales la mera instalación de unos techos sobre unas pérgolas existentes en los pisos bajos, en modo alguno puede implicar transgresión de lo previsto en la Ley de propiedad horizontal, cuando, además de resultar lógico el interés de los propietarios de los pisos bajos de instalar tales techados, el perjuicio ocasionado a los restantes propietarios no puede impedir  la protección interesada por aquellos.

Septiembre de 2013

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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