Un cuarto puede ser un elemento común del edificio…

Los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal son los necesarios para el adecuado uso y disfrute de los elementos privativos (viviendas, locales comerciales, plazas de aparcamiento, trasteros). El artículo 396 del Código civil contiene una extensa lista de elementos comunes. El artículo 553-41 del Codi civil de Catalunya contiene un listado más corto, meramente indicativo.

En el artículo 396 del Código civil se pueden distinguir dos clases de elementos comunes: los que lo son por naturaleza, los que sólo pueden ser comunes, y los que lo son por destino, que pueden ser comunes o privativos. En éstos últimos se incluyen las terrazas de los áticos, los patios y las antenas de televisión. Entre los primeros, los elementos estructurales del edifico: pilares, vigas, forjados, muros de carga, fachadas. La jurisprudencia del Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales, también las catalanas, ha establecido que deben considerarse elementos comunes todos los que no figuren como privativos en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal del edificio (sentencias del Tribunal Supremo de 19/2/1971, 15/3/1985, 27/10/1986, 6/5/1991, 23/2/1993, 20/12/1996).

En la tercera planta de un edificio de La Coruña existía, o existe, un pequeño cuarto independiente de las viviendas, perfectamente delimitado, cerrado y situado junto al ascensor. Se discutía si era un elemento común o privativo. La Audiencia Provincial de La Coruña, en una sentencia de mayo de 2013, falló que era un elemento común, pues en el título constitutivo de división horizontal no figura dicho cuarto y los espacios que no se establecen como privativos en el título han de considerarse elementos comunes.

¿Qué puede hacer la comunidad de propietarios con un cuarto que es elemento común del edificio? Puede utilizarlo en beneficio de todos los comuneros, como trastero, o alquilarlo a un tercero, según establezcan en una junta de propietarios. También pueden convertirlo en elemento privativo y venderlo a un copropietario o a un tercero, previa modificación del título de división horizontal.

Septiembre de 2013.

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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