Certificación enérgetica de edificios y nuevos alquileres

En algunas ocasiones les he facilitado enlaces a artículos sobre arrendamientos urbanos  y propiedad horizontal de la editorial Sepín. Desgraciadamente, estos artículos “desaparecen” de la red de redes. Por ello, y por su interés, les resumo un artículo de la abogada de dicha editorial Begoña Costas de Vicente sobre el certificado de eficiencia energética de edificios o partes de edificios existentes que se alquilen a un nuevo arrendatario, según lo dispuesto en el Real Decreto 235/2013, que aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

Para ser alquiladas a un nuevo arrendatario, deben tener el certificado de eficiencia energética aquellas fincas urbanas -viviendas, locales, oficinas- que no lo tengan (los edificios de nueva construcción ya deben tener este certificado desde  el año 2007). El arrendador está obligado a aportar el certificado en el momento de la firma del contrato, facilitando una copia al arrendatario (es un derecho de éste como consumidor). Si el arrendador no aporta  el certificado incurrirá en una infracción administrativa grave sancionada con una multa de entre  601 y  1000 euros, según establece la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas en su Disposición Adicional Tercera,  punto 4. e). En la graduación de la sanción se tendrá en cuenta el daño producido, el enriquecimiento injusto y la concurrencia de intencionalidad o reiteración. Serán los órganos competentes de las Comunidades Autonómas los encargados de aplicar las sanciones.

El arrendador debe presentar el certificado ante el Registro que habilite cada Comunidad Autónoma antes de la firma del contrato de arrendamiento. De no hacerlo el arrendador incurrirá en una infracción grave sancionada con multa de 601 a 1000 euros, según la Disposición Adicional Tercera, apartado 4 b), y la Disposición Adicional Cuarta, apartado 1 B), de la Ley 8/2013. 

 ¿Se puede obtener el certificado de eficiencia energética con posterioridad a la celebración del contrato de alquiler?  A la espera de lo que decidan los Tribunales, el criterio de la editorial Sepin es que no, que el certificado debe presentarse en el mismo momento de la firma del contrato entre arrendador y arrendatario. Se basa en el  punto 6 de la ya citada Disposición Adicional Tercera de la la Ley 8/2013, que indica que serán sujetos responsables de las infracciones tipificadas las personas físicas o jurídicas y las comunidades de bienes que las cometan, “aún a título de simple inobservancia”. Es decir, no cabe alegar que las partes desconocían la norma y que, por ello, se aporta el certificado de eficiencia energética con posterioridad.

¿Debe el arrendador realizar obras para mejorar la calificación obtenida? La obligación establecida por el Real Decreto 235/2013 viene referida únicamente a la obtención del certificado. El propietario del inmueble no queda obligado a realizar ninguna obra para mejorar la calificación obtenida para alquilarlo.

¿Será causa de resolución del contrato si se comprueba que la calificación energética reflejada en el certificado no es conforme con la realidad? El artículo de Sepín defiende que no -y yo estoy de acuerdo-, pues  no se trata de un incumplimiento contractual del artículo 1124 del Código civil, que daría lugar a la resolución del arrendamiento.  Los aspectos técnicos y administrativos del Real Decreto 235/2013 no pueden anular en ningún caso los efectos civiles de un contrato de arrendamiento urbano, salvo excepciones que vinculen el negocio jurídico a ese certificado energético. En todo caso se incurrirá en una infracción administrativa al no atender a la realidad la calificación realizada, pues falsear información constituye una infracción muy grave sancionada con una multa de 1001 a 6000 euros. La Ley de arrendamientos urbanos no contempla tal causa de resolución.

Por cierto, recuerden que en junio (de 2013) entró en vigor una nueva Ley de arrendamientos urbanos.

Julio de 2013

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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