Se reforma la Ley de propiedad horizontal (28 de junio de 2013)

El 27 de junio de 2013 se publicó en el BOE la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana. En la misma norma se reforma la Ley de propiedad horizontal (que pueden leer a partir de la página 47992 del BOE), reforma que entró en vigor el 28 de junio. La reforma es importante. Explico lo más destacable.

Se derogan los artículos 8, 11 y 12, que son incompatibles con la reforma.

Se reforma el artículo 2 para incluir en el régimen de la propiedad horizontal las subcomunidades y las entidades urbanísticas de conservación. Se entiende por subcomunidades las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

El artículo 3 sufre una ligera modificación. Donde se leía “las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime” dirá “Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley” (los artículos 10 y 17 se modifican).

Tienen nueva redacción las letras c), e) y f) del apartado 1 del artículo 9 y el apartado 2 del mismo artículo, referidas a obligaciones de los propietarios. A destacar el nuevo apartado c): “Consentir (el propietario y, en su caso, el arrendatario) en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley (los nuevos artículos 10 y 17), teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.” También es importante el nuevo párrafo tercero del artículo 9.1 e) : el nuevo propietario de un piso o local deberá responder, además de las deudas vencidas con  la comunidad el año de adquisición, de las de los 3 años anteriores en lugar de sólo la del año anterior (periodo de afección real y preferencia de créditos.)

Se reforma enteramente el artículo 10:

– Se obliga a las comunidades de propietarios a la realización de ciertas obras impuestas por las Administraciones públicas: algunas obras y actuaciones tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.

– Otras obras o actuaciones requerirán siempre autorización administrativa. Además, en los casos del apartado 3 b), se requerirá la aprobación en junta por las tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Es muy importante la nueva redacción del artículo 17, que regula las mayorías necesarias en la Junta de propietarios para la adopción de acuerdos y las normas para el cómputo de votos y la discrepancia de los propietarios con los acuerdos adoptados (es muy importante que los propietarios acudan a las juntas y conozcan los acuerdos que se adoptan, ya que les obligan). Según el preámbulo de la reforma, el objeto de este nuevo artículo es evitar que los regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva redacción de la Ley. Entre otros supuestos, los siguientes: 

– La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

– La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

– Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

– Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

También se da una nueva redacción al apartado 2 de la disposición adicional, de tal modo que la dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.

Y recuerden: la Ley de propiedad horizontal no se aplica en Catalunya; las comunidades de propietarios catalanas se rigen por el Codi civil catalán.

Julio de 2013

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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Una respuesta a Se reforma la Ley de propiedad horizontal (28 de junio de 2013)

  1. JOSE ramro dijo:

    Creo sinceramente que esto es una barbaridad.esta facilidad a los administradores para que sean los que mandan a la hora de dirigirlas para beneficiarlas y arruinar a los vecinos esta clarísima; los vecinos ya no podemos tirar con mas gastos, i aunque no tengamos para comer tenemos que tener para hacer frete al capricho de unos pocos, que siempre son los cabecillas y los medio pudientes,los demás vamos a tener que irnos a vivir bajo un puente y abandonar hasta los pisos

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