Propietarios morosos y nulidad de acuerdos de la junta

Conforme al artículo 15.2 de la Ley de propiedad horizontal, los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial  de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas. Por su parte, el artículo 553-24 del Codi civil de Catalunya dispone que tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad. Los propietarios que tengan deudas pendientes tienen derecho a votar si acreditan que han impugnado judicialmente las cuentas y que han consignado su importe judicial o notarialmente. La norma catalana no dice que deban constar en el acta los propietarios morosos, pero pueden incluirse (artículo 553-27.)

Obsérvese que lo establecido por la ley estatal y la catalana para que los propietarios que deben dinero a la comunidad participen en la junta no coincide. La Ley de propiedad horizontal permite a los morosos participar en la deliberaciones y votar si han impugnado judicialmente las deudas o han consignado las cantidades judical o notarialmente. En Catalunya los propietarios deudores de la comunidad  sólo pueden votar si han impugnado judicialmente las deudas y han consignado las cantidades debidas.

¿Qué ocurre si votan en la junta propietarios con deudas con la comunidad y se llega a acuerdos que vinculan a todos los propietarios gracias a estos votos? Según el artículo 18 de la Ley de propiedad horizontal y el 553-31 del Codi civil catalán los acuerdos de la junta son impugnables ante los tribunales, son anulables; pero sólo los tribunales de Justicia puede decretar que un acuerdo tomado en Junta de propietarios es inválido o nulo. Si no se acude a la Administración de Justicia el acuerdo será válido y obligatorio para todos los comuneros.

Será muy difícil encontrar una sentencia como la dictada por la Audiencia Provincial de Orense el pasado 8 de febrero que confirma el fallo del juzgado de primera instancia. “El órgano “a quo” llega a la conclusión de que al tiempo de la celebración de la Junta discutida eran morosos todos los propietarios votantes. Se basa para ello en la documental consistente en el informe general de ingresos y gastos de la comunidad, cuya fotocopia aportó la parte actora y cuya coincidencia con el original admitió la administradora de la comunidad, (…), así como en el extracto bancario de la comunidad….”

Mayo de 2013

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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