Contribución a gastos de comunidad de locales comerciales

El artículo 9.1.e) de la Ley de propiedad horizontal establece, respecto a los gastos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal (comunidad de propietarios) la obligación de todos los propietarios de contribuir a los gastos para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, conforme a la cuota de participación que tengan fijada en el título constitutivo.  Lo mismo dispone el artículo 553-44 del Codi civil para las comunidades de propietarios radicadas en Catalunya. No obstante, la contribución a los gastos mencionados también puede realizarse conforme a lo especialmente establecido en el título constitutivo y los estatutos o por acuerdo unánime de la junta de propietarios (artículo 9.1.e) de la Ley de propiedad horizontal y 553-3 del Codi civil.). Por ello es posible exonerar de determinados gastos a uno o varios propietarios.

Los propietarios de locales comerciales con acceso independiente desde la calle suelen estar exonerados de pagar algunos gastos (luz de la escalera, ascensor, limpieza). Sin embargo, dichos propietarios deben estar exentos de pago de gastos comunes por alguna de las vías referidas en el párrafo anterior; de lo contrario, estarán obligados a contribuir a los gastos comunes como el resto de propietarios. El Tribunal Supremo, en  sentencia de 29 de mayo de 2009 dice: “(…) el mero hecho de no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa.”

El Tribunal Supremo, en sentencia de 26 de febrero de 2013, resolvió el siguiente  hecho: con el consentimiento de algunos comuneros, los propietarios de los locales comerciales con acceso independiente desde la calle no pagaron los gastos de comunidad correspondientes a los años 2004, 2005 y 2006; algunos propietarios solicitaron judicialmente la nulidad del acuerdo por el que  se aprobaban las cuentas de dichos años y la fijación de nuevas cuotas de participación y, por tanto, participación en los gastos,  sin unanimidad.

La sentencia cita el apartado e) del artículo 9 de la Ley de propiedad horizontal, dice que conforme a su doctrina (…) no se puede considerar que el silencio de la comunidad, que ha permitido que durante un tiempo los propietarios de los locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo fijado en los estatutos tenga la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho capaz de alterar el título o estatuto de la comunidad,  y reitera la doctrina jurisprudencial  de que la exención a favor de algún copropietario de su participación en los gastos comunitarios del modo previsto en los estatutos o en el título constitutivo requiere de su aprobación unánime en junta de propietarios, citando las sentencias de 20  de febrero de 2012 y 8 de noviembre de 2011.

Mayo de 2013

 

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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