¿Se puede resolver el contrato de alquiler de local de negocio por no ser éste apto para su fin?

Expliqué en un artículo titulado “La resolución por incumplimiento contractual del artículo 27.1 de la LAU/94” – que me permito recomendarles leer para mejor entender lo que aquí se explica – que el arrendador y el arrendatario pueden resolver  el contrato de alquiler si se cumplen los requisitos exigidos por la jurisprudencia del Tribunal Supremo  (sentencias de 10-6-83, 20-2-84, 7-1-88 y 2-6-1992), que aplica el artículo 1124 del Código civil. Uno de los motivos por los que se puede rescindir el contrato -insisto, según el artículo 27.1 de la Ley de arrendamientos urbanos- es que se frustre el motivo que llevó a una de las partes a contratar. 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de  28-09-2010 declara resuelto el contrato de arrendamiento ratificando la doctrina del Tribunal  Supremo: hay  incumplimiento contractual cuando lo arrendado es inidóneo  para el fin a que se destina. Dice la sentencia: “(..) para justificar la resolución contractual solicitada por la arrendataria (…) procede analizar la supuesta inhabilidad del objeto arrendado, puesto que tras la intervención preceptiva de un ingeniero técnico a los efectos de obtener la licencia de actividad por parte del ayuntamiento de Valencia, la arrendataria tuvo conocimiento de que el altillo de obra situado en el local impedía la concesión de la referida licencia, al no alcanzarse la altura requerida por la normativa aplicable, de 2’50 m. Esta circunstancia hace efectivamente inhábil el local arrendado para la finalidad de local comercial, en virtud de lo dispuesto en el RD. 486/1997, de 14/4.

En la sentencia de la sección 5ª de la Audiencia Provincial de A Coruña 117/2008, de 25 de marzo, se declara resuelto un contrato de arrendamiento de local de negocio por ineptitud parcial del local arrendado para el uso convenido como consecuencia de la resolución municipal que prohíbe la utilización de la mitad de la superficie como discoteca.

Dos importantes precisiones:

1. La resolución del contrato debe realizarse judicialmente.

2. La resolución contractual produce sus efectos no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente, desde su celebración, lo que supone volver al estado jurídico preexistente, como si el contrato de alquiler nunca hubiere existido.

En caso de duda, consulte a un abogado

Abril de 2013

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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