Elementos comunes, problemas privados

Vivo en un ático. El salón está bajo la terraza del sobreático, es decir, bajo una de las cubiertas del edificio. Hace bastante tiempo, como consecuencia de unas filtraciones de agua provenientes de dicha terraza aparecieron unas humedades en una parte del techo que, ahora, se han convertido en goteras. ¿Qué puedo hacer?

Mi compañía aseguradora me enviaría un albañil. Repararía los desperfectos causados por las filtraciones, pero no su origen y, al llover, habría goteras de nuevo. Si éstas tuvieran su origen en un elemento privativo reclamaría a su propietario  que las reparara y evitara futuros desperfectos, pero vivo en un edificio en régimen de propiedad horizontal y las goteras proceden de un elemento común, la cubierta del edificio (artículo 396 del Código civil). Por tanto, la reparación de las filtraciones y de las goteras va a cargo de la comunidad de propietarios (artículo 10 de la Ley de propiedad horizontal y 553-44 del Codi civil de Catalunya).

La solución parece sencilla: la ley permite al administrador ejecutar obras de conservación y reparación de carácter urgente en elementos comunes dando cuenta al presidente de la comunidad. Mis goteras podrían incluirse en ese tipo de obras, pero creo que el administrador y el presidente no compartirán mi opinión; hace más de un año que mi vecino de rellano tiene serios problemas cuando llueve porque una parte de la claraboya está rota y no se ha arreglado. Pese a todo, llamé al administrador. Me envió un albañil que, además de advertirme de la proximidad de las filtraciones a cables de electricidad, fotografió las goteras. Al cabo de unos días, para demostrar que se preocupa por mi problema, envió  otro industrial, que, de paso, comprobó por enésima vez los problemas que la rotura de la claraboya produce a mi vecino.

Si el administrador y el presidente decidieron no reparar la claraboya, mis goteras tampoco se repararán. Mi vecino y yo tendremos que hablar con el presidente de la comunidad para que en una próxima junta se incluya en el orden del día la reparación de la terraza del sobreático, que, insisto, es cubierta del edificio, y de la claraboya, que también es un elemento común. Si lo conseguimos, los vecinos tendrán que aprobar un presupuesto para las obras.

Los propietarios de viviendas en edificios en régimen de propiedad horizontal son muy reacios a pagar obras en terrazas. Sólo las usa un vecino, el que tiene acceso a ella. ¿Por qué tengo que pagar yo la reparación, si no he visto nunca la terraza? Es un argumento que he oído muchas veces. Lo mismo ocurre con los patios de los entresuelos. La rotura de la claraboya sólo afecta a mi vecino de rellano. Seguro que en la junta que se convoque algún vecino reclamara una reparación que estima necesaria o que hace tiempo que reclama y no se ha hecho. Me consta que otros vecinos están preocupados por la seguridad del edificio y quieren que se adopten medidas, como cambiar la puerta de entrada e instalar espejos. Por otra parte, ¿Estarán dispuestos los vecinos del sobreático a soportar la incomodidad de unas obras en su fachada y su terraza? Seguro que ponen impedimentos.

Marzo de 2013

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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Una respuesta a Elementos comunes, problemas privados

  1. Para dar una solución, primero sería solicitar, por escrito y de forma fehaciente, la inclusión en el orden del día de la próxina reunión general de la comunidad la inclusiónm de un punto, que previamente redactaría, como afectado, advirtiendo que de no proceder a la reparación, a la que está obligada la Comunidad de Propietarios, solicitaría ante los tribunales la sustitución en la obligación/acción de reparar que tiene la comunidad. Advirtiendo así mismo, que el coste de todo el preceso sería para los propietarios que se opongan a la reparación o se abstengan, siempre que por la abtención se denegara la reparación. Yo tomaría ese camino.

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