Cuiden los elementos comunes

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, de fecha 31 de octubre de 2012, confirma la sentencia de primera instancia que condena a una comunidad de propietarios a pagar al propietario de un local 753,66 euros (el coste de la retirada de los escombros caídos en el patio trasero anejo al local), a indemnizarle por los daños causados en su fregadero y a abonar los intereses legales producidos desde la fecha de interposición de la demanda. La comunidad también debe reparar la fachada posterior del edificio, cuyo desprendimiento había producido los desperfectos citados.

El artículo 10 de la Ley de propiedad horizontal establece para la comunidad de propietarios la obligación de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad, lo que implica responder de las consecuencias de la falta de mantenimiento de los elementos comunes. (En Catalunya es de aplicación el artículo 553-44.1 del Codi civil: “La comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble y mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones. Los propietarios deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias”.) Puede decirse que, en general, la comunidad de propietarios responde de cualquier daño o desperfecto personal o material causado por un elemento común del edificio a un comunero o a un tercero. 

Dice la sentencia que al tiempo de interponer la demanda por los daños causados, la comunidad de propietarios demandada no realizó ninguna actuación para reparar la fachada, pese a que fue requerida para ello en el acto de conciliación, y pone de relieve lo que manifestó la administradora de la comunidad: en el momento del juicio, posterior al acto de conciliación, las obras ni siquiera habían comenzado. Así mismo, la Audiencia recalca que la responsabilidad de la comunidad de propietarios es independiente de que ésta disponga de un seguro que cubra las indemnizaciones que tenga que pagar.

Además, dado que la comunidad incumplió la obligación del artículo 10 de la Ley de propiedad horizontal, no puede argumentarse que el desprendimiento de la fachada sea debido a un caso fortuito entendido como acontecimiento imprevisible e inevitable, por lo que estamos ante una acción de responsabilidad objetiva del artículo 1910 del Código civil, en relación con el artículo 1902 del mismo texto legal.

Marzo de 2013

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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