Filtraciones de agua desde la terraza, ¿Responsables?

He escrito en este blog algunos artículos acerca de las terrazas en edificios en régimen de propiedad horizontal, explicando  que es un elemento común del edificio y sobre su cierre. También publiqué ¿Quién paga los gastos de las terrazas de uso privativo?, un artículo cuya lectura les ayudará a entender la sentencia que comento aquí (lo escrito sobre la normativa catalana de propiedad horizontal es absolutamente aplicable a la Ley de propiedad horizontal vigente en el resto de España.)

La sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, de 23 de octubre de 2012, condena a la comunidad de propietarios a indemnizar los daños causados en dos elementos privativos, dos viviendas, por las filtraciones de agua procedentes de una terraza privativa que es también cubierta  (techo, tejado) del edificio. Las filtraciones eran consecuencia de una deficiente conservación de la cubierta del edificio, elemento común del mismo, y, por tanto,  la responsable es la comunidad de propietarios, según lo que dispone el artículo 10.1 de la Ley de propiedad horizontal:  “Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.”

Dice la sentencia: “…Como se ya se ha señalado (….) el origen de los daños es el que se describe en el primer informe pericial, (..), un deterioro generalizado en solado (revestimiento con ladrillo, losas o material análogo) y muros, con numerosas grietas y zonas sin enlucir (sin capa de yeso, estuco, etcétera) (…..), lo que tampoco ofrece duda alguna es que las reparaciones necesarias y que se describen en el informe aportado como documento nº 5 de la demanda pretenden no sólo la impermeabilización de la terraza, colocando fibra de vidrio sobre el solado actual y aplicarle varias capas de pintura impermeabilizante, sino también diversas actuaciones sobre el muro interior del perímetro de la terraza, pues las filtraciones no derivan sólo del suelo de la cubierta sino también de las grietas existentes en los muros de dicha terraza. Por otro lado resulta evidente que dicha terraza no cumple con las funciones propias a las que se ha hecho referencia, pues las filtraciones no sólo han pasado a la finca del actor, sino también a la vivienda inmediatamente inferior al mismo (..), lo que implica que los elementos comunes de aislamiento e impermeabilización están fallando y de ahí que tanto la reparación de los mismos como la efectiva impermeabilización de la cubierta no sean responsabilidad del propietario de la terraza sino de la comunidad de propietarios.

El propietario de la terraza sería responsable si las filtraciones de agua tuvieran su origen, en todo o en parte, en la falta de conservación del pavimento o los desagües de la terraza. Los informes periciales son fundamentales en estos litigios. Consulte a su abogado.

Marzo de 2013

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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