Copropiedad de elementos privativos y gastos comunes en la comunidad de propietarios

La copropiedad de los elementos privativos de un edificio es frecuente. Es decir, un piso, una vivienda o un local comercial son propiedad de dos o más personas, los copropietarios. En este caso, las deudas con la comunidad de vecinos no se dividen entre ellos, sino que éstos responden de aquéllas solidariamente, es decir, que cada copropietario debe la totalidad de la deuda y la comunidad se la puede exigir (artículo 1137 del Código civil). Es el elemento privativo el que responde de los gastos y de las deudas de la comunidad; la relación entre los copropietarios -o cotitulares o condueños- es un asunto entre ellos ajeno a la comunidad de propietarios.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, Sec. 3ª 205/2012, de 24 de julio, establece que la demanda dirigida contra uno de los propietarios de una vivienda por la comunidad de propietarios para cobrar las cuotas comunitarias  es suficiente; no se requiere demandar a todos los copropietarios. El artículo 553-4.1 del Códi civil de Catalunya dispone que “Todos los propietarios son titulares mancomunados tanto de los créditos constituidos a favor de la comunidad como de las obligaciones contraídas válidamente en su gestión, de acuerdo con las cuotas de participación respectivas”, mancomunidad que se refiere a cada elemento privativo del inmueble,  con independencia de si hay varios condueños. Esta tesis aparece reforzada por el artículo 553-45.1, “Los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación, de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución y los estatutos”, y por el artículo 553-5.1: “Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de las cantidades que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, que correspondan a la parte vencida del año en que se transmiten y del año natural inmediatamente anterior, sin perjuicio de la responsabilidad de quien transmite”.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 9ª, nº 49/2005 : “resulta indiferente la invocación por parte de una sola de las demandadas del pago de su parte …porque nos encontramos ante un supuesto en que el piso pertenece a las demandadas, por lo que la obligación de contribuir a los gastos comunes es solidaria (…) la obligación legal (artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal) de contribuir, con arreglo a la cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, se ha configurado por la jurisprudencia como solidaria, ya que ésta presupone una identidad de la causa común obligacional, es decir, la unidad de la prestación hace a la misma indivisible, sin posibilidad de fraccionar el crédito o la deuda, de forma que se debe la totalidad o se es acreedor del todo. Presupuestos de solidaridad (…) cuyo origen y concreción se encuentra en los artículos  5, párrafo 2º, 9.5  y 14, párrafo 2º,  de la Ley de Propiedad Horizontal,  que deriva del hecho mismo de que la contribución se determine con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, que impide se divida cuando son varios los propietarios en tantas partes como estos sean, convirtiendo en divisible la obligación que por su origen y naturaleza es indivisible (sin perjuicio del fraccionamiento que imponga luego en el ámbito interno la relación de condominio a los fines de repercusión de lo pagado por un copropietario a un tercero en cumplimiento de sus obligaciones externas). 

Febrero de 2013

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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