Obras y reparaciones necesarias y urgentes en vivienda habitual

Las reparaciones necesarias en las viviendas alquiladas como vivienda habitual con posterioridad al 1 de Enero de 1995 se rigen por lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley 29/94, de arrendamientos urbanos.

Reparaciones necesarias:  Es obligación del arrendador realizar,  sin derecho a incrementar la renta, las obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (ser la residencia habitual, el domicilio, el hogar del inquilino) y evitar su deterioro, pérdida o destrucción, siempre que la necesidad  provenga del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la finca, de su utilización correcta por el inquilino conforme a lo estipulado, de un suceso calificable como de  caso fortuito o fuerza mayor o de la imposición de la autoridad competente.

Sin embargo, el Tribunal Supremo ha establecido que el arrendador no tiene la obligación de realizar obras de reparación y conservación que supongan la reconstrucción, reedificación, modificación o sustitución de la finca, las que sean de mayor empeño e importancia y las que, por su entidad y cuantía, en relación con la renta, sobrepasen el concepto de “reparación” (sentencias de de 26 de diciembre de 1942, de 3 de febrero de 1962, de 17 de junio de 1972, de 12 de noviembre de 1974, de 20 y de 28 de febrero de 1975). Además, la propiedad no tiene la obligación de reparar desperfectos imputables al inquilino.

La jurisprudencia ha incluido en este tipo de obras, entre otras muchas, las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución de alguno de los  componentes de las instalaciones de conducción de agua y desagüe (sentencia del Tribunal Supremo de  30-1-1970); las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (sentencia del Tribunal Supremo de 4-12-1992); las reparaciones para mantener la instalación de calefacción en perfecto funcionamiento (Audiencia Provincial de Valladolid, 10-4-1984); la sustitución, por antigüedad, riesgo o incumplimiento de normativa, de las instalaciones de  suministros de fluidos o energía como agua, luz o gas (Audiencia Provincial de Toledo, 26-10-2000); la reparación de tuberías, fugas de agua, goteras, grifos, azulejos, radiadores, calentadores y humedades, así como el arreglo de la bañera hidromasaje y el aire acondicionado (sentencias de las Audiencias Provinciales de Sevilla de 16 de noviembre de 1999, de Asturias de 15 de septiembre de 2000, de Barcelona de 27 de febrero de 2008); la reparación de la pintura de las paredes al proceder de humedades reconocidas por el arrendador (Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, 30 de abril de 2004); el  deterioro de la pintura de las paredes a consecuencia del uso normal de la vivienda (Audiencia Provincial de Murcia de 11 de julio de 2001); la reparación de los defectos intrínsecos de una caldera (Audiencia Provincial de Cuenca, 28 de diciembre de 2007). 

Reparaciones urgentes.  De conformidad con lo establecido en el artículo 21.3, el arrendatario podrá realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, pagarlas, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

Se exige que las reparaciones urgentes sean obras necesarias (las explicadas anteriormente) y de cierta importancia; que la urgencia sea verdadera y objetiva; que el daño inminente o la grave incomodidad no sean imputables al arrendatario y afecte el  interior o el exterior de la vivienda o los elementos comunes del edificio. Es necesaria, antes de hacer las obras, la comunicación al arrendador de la necesidad de reparar; en caso contrario no se reconocerá al arrendatario el derecho de reembolso  (sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra, 30 de marzo de 2004).

Febrero de 2013

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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