Alquiler compartido de vivienda habitual

Muchas personas no pueden permitirse el lujo de alquilar un piso; sólo pueden alquilar una habitación. Otras optan por alquilar y compartir. Así, varias personas alquilan una vivienda y habitan separadamente sus habitaciones, que son su vivienda habitual, teniendo acceso a los servicios comunes -el baño, la cocina.

El arrendador  puede firmar con uno de los inquilinos un contrato de alquiler regido por la Ley de arrendamientos urbanos. El inquilino firmante será arrendatario y el resto de ocupantes de la vivienda, subarrendatarios (artículo 8.2). Es una buena opción para el arrendador si el firmante del contrato es el primero en ocupar la vivienda y, posteriormente, otros inquilinos ocupan el resto de habitaciones y pagan su parte de renta, servicios y suministros. El arrendador es ajeno a la relación contractual entre el arrendatario de su vivienda y los subarrendatarios, salvo lo que pueda pactarse expresamente y por escrito en el contrato de arrendamiento y lo dispuesto en el Título II de la ley, de obligatoria aplicación. Hay un inconveniente para los subarrendatarios: su condición de ocupantes de la vivienda, de parte de ella, se extingue cuando el contrato de arrendamiento suscrito entre arrendador y arrendatario finalice por cualquier causa (artículo 8.2, tercer párrafo).

El arrendador puede hacer contratos individuales, regidos por el Código civil (artículos 1542 a 1581), con cada arrendatario de habitación. Para el arrendador tiene una serie de  ventajas: El arrendatario está menos protegido, pues se admiten pactos y renuncias contractuales que la ley arrendaticia no admite; la duración del contrato se pacta libremente y se extingue cumplida ésta, sin que el arrendatario tenga derecho a prórroga; la venta de la vivienda extingue el contrato; el arrendatario no tiene derecho de adquisición preferente (derecho de tanteo y retracto).

Sin embargo, no es legal que arrendador y arrendatario pacten conforme a lo dispuesto en el Código civil. El arrendador puede  hacer un contrato de arrendamiento a cada uno de los ocupantes de una habitación, pero deberá ser un contrato regido por la Ley de arrendamientos urbanos, pues la habitación se destina a vivienda habitual (artículo 2.1: Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario). En este caso, cada inquilino responde de sus obligaciones. En cada uno de los contratos habrá que fijar la habitación a ocupar, los muebles que se incluyan en el alquiler y las normas de uso de servicios generales.

Febrero de 2013

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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