Resolución del contrato de alquiler de vivienda por obras inconsentidas

El artículo 27.2.d) de la Ley de arrendamientos urbanos permite al arrendador resolver el contrato de alquiler de vivienda si el inquilino realiza en ella obras no consentidas, siempre que el consentimiento del arrendador sea necesario. No se exige el consentimiento del arrendador cuando se trata de reparaciones del apartado 4 del artículo 21 –las pequeñas reparaciones, o  de reparaciones necesarias y urgentes (artículo 21.3), ni cuando las obras tengan por finalidad adaptar la vivienda a la situación de minusvalía del arrendatario o de las personas que convivan con él (artículo 24). Advierto al lector que es un tema complejo (consulte con un abogado especialista).

Para resolver el contrato de alquiler de vivienda el arrendador debe acreditar:

1) Que las obras han sido realizadas.

2) Que las obras han modificado la configuración del bien inmueble alquilado o afectan a su estabilidad y seguridad. 

3) Que no debieran haberse ejecutado sin contar con su consentimiento por escrito (se puede autorizar la realización de obras en el contrato de alquiler de vivienda).

La jurisprudencia del Tribunal Supremo -sentencias de  27.9.85, 20.12.88, 16.12.90, 5.4 y 4.6. 91- ha establecido que se considerará modificada la vivienda alquilada cuando se altere el espacio comprendido en la misma, aumentándolo,  disminuyéndolo o provocando una variación esencial de su distribución.  Asimismo, el Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente   -sentencias de 14.12.90 y 30.1 y 21.2.91- que sólo pueden ser consideradas como determinantes de cambio de configuración, es decir de resolución, las obras fijas o de fábrica, empotradas al techo o suelo y practicadas con materiales de construcción, no las de carácter móvil o no adheridas al edificio, de tal forma que puedan separarse sin menoscabo o deterioro del mismo.

Con todo, según el Tribunal Supremo, las obras de reparación y sustitución de elementos necesarios no alteran la configuración y no dan lugar a resolución -sentencias de 10.2.60, 14.10.63, 14.12.90-. Tampoco las llevadas a cabo por el arrendatario para evitar un daño inminente o incomodidad grave, por no tratarse de obras realizadas por su voluntad, sino impuestas por causas o circunstancias no queridas -sentencias de  5.2.60 y 19.9.87-.

A modo de ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de  Barcelona, Sec. 13.ª, 531/2004, considera que la reforma del baño (cambio de pavimento, azulejos y modificación de piezas sanitarias), la instalación de calefacción en toda la vivienda, la pavimentación de toda la vivienda y de la terraza, el cambio de la carpintería exterior en una habitación y sala de estar y la sustitución de las barandillas de la terraza exterior-posterior y en la zona de jardín no son obras que modifiquen la configuración y, por consiguiente, no pueden dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento. Por contra, las obras consistentes en la construcción de una entrada y una escalera de acceso independiente a la vivienda y la eliminación de un tabique conformando en una sola estancia lo que antes constituían dos, sí lo son.

Por otra parte, el Tribunal Supremo ha establecido que esta causa de resolución ha de ser interpretada restrictivamente y con la mayor cautela y equidad al ser la resolución contractual la consecuencia más grave en la vida del arrendamiento, de tal forma que no es dable, bajo criterios abstractos, aplicar las normas a cualquier obra o alteración, sino que es preciso que la obra o alteración cambie la estructura, apariencia y aspecto peculiar de la vivienda de modo sustancial y sensible y no meramente accidental (sentencias de 3, 14 y 18 de octubre de 1958, 6 de junio de 1960, 10 de abril de 1961, 27 de abril de 1962, 19 de abril de 1965, 23 de noviembre de 1974).

Enero de 2013

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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