Reparaciones necesarias en arrendamientos: concepto y ejemplos.

El 19 de septiembre de 2011 publiqué un artículo sobre las reparaciones necesarias en las viviendas de alquiler. Se regulan en el artículo 21 de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos, que establece, entre otras cosas, que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.

Es difícil distinguir entre las obras de conservación y las otras clases de obras que regula la ley arrendaticia.  Los tribunales han ido aclarando la cuestión, como se puede leer en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 4 de septiembre de 2012:

Las reparaciones necesarias, “..” son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda “:.”, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad…. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse. En sintonía con tal criterio, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo declaró que reparaciones necesarias son las indispensables para el disfrute de la casa (STS de 7 de noviembre de 1961), las encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado contractualmente (STS de 2 de junio de 1951), las de conservación del techo de la casa “..”, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua (STS de 5 de octubre de 1951), las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos producidos por el fogón de la cocina, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva (STS de 22 de octubre de 1951), las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS de 30 de enero de 1970), las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (STS de 4 de diciembre de 1992), las necesarias en puertas y ventanas para que la casa y las diferentes piezas necesarias que las componen estén cerradas y que el arrendatario y sus enseres puedan estar allí seguros;  reparación de goteras y bajantes; reparación parcial de pavimentos; reparaciones ordenadas por la Administración especialmente en materia de saneamiento, salubridad y seguridad, reparaciones o sustitución en su caso si fuera preciso por su vetustez o riesgo de las instalaciones de servicios de suministros de fluidos o energía como agua, luz, gas … etc. (STS de 5 de octubre de 1951, 30 de enero de 1970 y 5 de diciembre de 1989)”.

También se han considerado reparaciones necesarias las de reposición o reparación del canalón o bajante de aguas pluviales( SAP de Lugo de 27 de noviembre de 1980), las precisas para suprimir las goteras y restaurar los elementos interiores de la vivienda dañados por éstas (SAP de Orense de 12 de noviembre de 1979), y las tendentes a mantener la cubierta del edificio de forma que se eviten las filtraciones de agua (SSAP de La Coruña de 6 de marzo y 27 de noviembre de 1980).

Hay que tener en cuenta que según lo dispuesto en el artículo 2.2 de la Ley de arrendamientos urbanos la obligación de reparación se extiende a todos los espacios o dependencias cedidos como accesorios de la vivienda, como los muebles, los trasteros o las plazas de garaje.

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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