Resolución del contrato de arrendamiento de vivienda por pérdida de la finca en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994

En los artículos 26 y 27 de la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos, se regulan los supuestos de suspensión, desistimiento y resolución del contrato de arrendamiento de vivienda. El artículo 28 completa el Capítulo V del Título II regulando la extinción del contrato de arrendamiento de vivienda por dos causas: la pérdida de la finca arrendada y la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

La ley comprende la pérdida física y la pérdida jurídica de la finca. Hay pérdida física o material cuando se destruye la finca, total o parcialmente, por cualquier causa -desastres naturales,  acontecimientos catastróficos, deterioros, averías, mala calidad de los materiales, defectos de construcción-  siempre que no sea imputable al arrendador, quien,  según el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tiene la obligación de realizar las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, pudiendo el arrendatario, según el artículo 27.3.a, resolver el contrato  si no lo hace  (hay que tener en cuenta que en viviendas situadas en edificios en régimen de propiedad horizontal el arrendador no está obligado a reparar elementos comunes). Hay pérdida jurídica cuando, como consecuencia de la existencia de normas o de actos de ejecución de normas la utilización de la vivienda se prohíbe o es imposible. El caso más frecuente es la expropiación forzosa.

La otra causa de extinción del contrato de alquiler de vivienda es la declaración firme de ruina decretada por autoridad competente. Para conocer el supuesto de hecho que puede dar lugar a la declaración de ruina hay que acudir a la normativa urbanística de las comunidades autónomas (en Catalunya el artículo 190 de la Llei d’Urbanisme), aunque, en términos generales, la ruina se equipara a la ruina económica,  aquella en la que el coste de las reparaciones supera la mitad del valor de una nueva construcción de características similares a la existente. La autoridad competente para declarar la ruina es el ayuntamiento. La declaración debe ser firme, no susceptible de recurso. Si la declaración de ruina es firme y ha sido dictada por la autoridad competente el juez civil, si se le plantea el caso, no podrá hacer otra cosa que decretar la resolución del contrato.

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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