¿Qué es la prórroga del contrato de alquiler de vivienda?

Algo que se prorroga continúa en el tiempo. En un contrato  supone su continuación terminado el plazo convenido. Además, en el contrato de arrendamiento de vivienda implica el mantenimiento sin alteración de las cláusulas pactadas entre las partes, asi como la permanencia de las garantías prestadas por terceros, lo que no ocurre en la tácita reconducción.

En la legislación arrendaticia vigente en España hay varias clases de prorrogas.

a) Prórroga forzosa o legal, regulada en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (TRLAU64). Es irrenunciable (artículo 6 TRLAU64). Llegada la fecha de vencimiento del contrato éste se prorroga obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, y ello aún cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones (lo que contradice el artículo 1571 del Código civil). La prórroga forzosa se mantiene a favor de las personas que cumplan las  condiciones  de los artículos  58 y 59 TRLAU64, lo que no implica que el contrato sea indefinido.

La prórroga forzosa o legal  se instauró en España en 1920. La emigración del campo a las ciudades produjo en éstas  una escasez de viviendas que la destrucción provocada por la Guerra civil acentuó. El artículo 9  del Real Decreto-ley 2/1985 suprimió el régimen de prórroga forzosa para los arrendamientos de vivienda y locales de negocio concertados con posterioridad al 9 de mayo de 1985. Que la prorroga forzosa no se aboliera hasta tan tarde es una de las causas – hay otras muchas – que explica que sólo el 17% de los españoles resida en una vivienda de alquiler.

b) Prórroga voluntaria. Libremente pactada por las partes (autonomía de la voluntad). Por ejemplo, que a la finalización del contrato éste se prorrogue por un plazo determinado si ninguna de las partes se opone.

c) Prórroga obligatoria, La ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 está informada  por el principio de la libre autonomía de la voluntad, pero su artículo 9.1, primer párrafo, establece una prórroga forzosa limitada a 5 años para los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados a partir del 1 de enero de 1995. La duración mínima de 5 años también está asegurada en los casos previstos en los artículos 13, 14 y 16.4.

El propósito de la ley es dotar de  estabilidad el arrendamiento de vivienda destinada a residencia habitual de individuos y familias.

d) Prórroga tácita. En la línea de dotar de estabilidad el arrendamiento de vivienda destinada a residencia habitual, el artículo 10 de la Ley 29/1994 establece un sistema de prórrogas que operan después del vencimiento del término contractual o una vez transcurridos los 5 años de prórroga obligatoria. Si ninguna de las partes notifica a la otra con un mes de anticipación como mínimo su voluntad de no renovarlo el contrato se prorrogará obligatoriamente por períodos anuales hasta un máximo de 3 años más, potestativamente para el arrendatario y obligatoriamente para el arrendador. Transcurridos los 3 años, si el arrendatario se mantiene en el uso de la vivienda y ni arrendador ni arrendatario denuncian el contrato operará la tácita reconducción en los términos del artículo 1581 del Código civil .

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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Una respuesta a ¿Qué es la prórroga del contrato de alquiler de vivienda?

  1. mmalonda dijo:

    Me gustaría por favor que me aclarasen algo al respecto.
    Tengo una pequeña casa que alquilamos hace ya 3 años. El primer año y un mes antes de que acabase en contrato, el inquilino por teléfono nos informó de que deseaba abandonar la vivienda y buscar una un poco más grande, pero que si no le obligábamos a hacer un nuevo contrato, permanecería en la vivienda hasta que encontrase una nueva casa. Pasó el tiempo sin que diese nuevas noticias de nada y ahora, cuando ha hecho ya 3 años desde que llegó por primera vez a la casa, nos indica su deseo de marcharse y nos exige un documento a fecha actual de extinción de contrato. Pero creo que esto no es en absoluto correcto, dado que nosotros entendemos que hace ya dos años aceptamos por su parte su notificación e intención de marcharse cuando encontrase otra cosa.
    La casa está hipotecada y con el alquiler se abona parte de la hipoteca de la misma.
    Desde el principio, el inquilino ha incumplido los plazos en las fechas de pago del alquiler de modo reiterado. Ha obviado el pago de los recibos de luz y agua cuando le ha venido en gana y cuando ha querido ha abonado lo que ha considerado.
    Ahora, tengo que ir al banco para solicitar extracto de la cuenta y poder ver el balance real, saber si me debe dinero, … Acordamos unas condiciones que no eran las que queríamos, ya que era joven y nos pidió comprensión, bajamos la renta 100 euros del precio inicial, aceptamos fianza tan solo de un mes, que tardo 6 meses en abonarnos y ahora, nos sale con estos temas.
    Nosotros, declaramos el alquiler el primer año, pero ya no lo hemos hecho más al no saber exactamente cuando tenía previsto irse y dado que acordamos que no había renovación a la espera de que se marchase. Ahora ¿cual es nuestra situación? ¿que supone firmar un documento de recesión que contrato que por su puesto si lo tengo que hacer sería con fecha de hace 2 años?
    Me gustaría que me informasen por favor, actualmente estoy en paro, cobrando una ayuda familiar desde octubre, mi marido es pensionista y entre los dos cobramos 1000 euros, tengo dos hijas adolescentes y me da la impresión que esta persona se ha aprovechado de nuestra buena voluntad y corazón, ha declarado el alquiler, nos ha engañado y ahora nos sigue exigiendo.

    Gracias por su tiempo y atención.

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