El aval, una garantía para el arrendador

En la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre,  se contempla la posibilidad de que las partes pacten cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico ( artículo 36.5 ), además del pago de la fianza previsto para el alquiler de viviendas y  locales de negocio en el apartado 1 de dicho artículo.

Uno de los medios más usados es el aval bancario. Es una garantía bancaria frente al impago de las rentas y también puede destinarse a cubrir cualquier otro incumplimiento de las obligaciones del inquilino, como desperfectos, indemnización por desistimiento, etcétera. En el caso del impago de rentas por el inquilino el trámite judicial de desahucio dura unos meses, con lo que el aval servirá para cubrir todas o parte de las rentas impagadas.

¿Cómo funciona? Supongamos que el arrendador pide un aval bancario al arrendatario por una cuantía total de seis mensualidades y la renta  es de 800 euros/mes. Cuando el arrendatario solicita el aval al banco por los 4.800 €,  el banco le retiene dicha cantidad de su cuenta hasta que finalice el plazo, pues el aval se concede por un tiempo determinado. En caso de que el inquilino dejara de cumplir alguna de las obligaciones para las que se ha constituido el aval, el banco o entidad financiera avalista responderá del pago de lo debido con la cantidad avalada. El problema para el arrendatario es que el aval debe hacerse en documento público, ante notario, y que los intereses que le cobrará el banco son elevados.

En el caso relatado el arrendador debe acreditar que se cumplen los requisitos para ejecutar el aval. Hay otra modalidad llamada aval a primer requerimiento: es una cláusula muy utilizada en arrendamientos y consiste en que el banco avalista está obligado a pagar si lo solicita el beneficiario del aval, el arrendador, sin necesidad de acreditar ningún incumplimiento. Este tipo de aval es muy gravoso para el arrendatario, que hará bien en evitarlo, y muy beneficioso para el arrendador.

Una alternativa para el arrendatario es que el avalista, en lugar de ser un banco, sea una tercera persona física, que responderá con su patrimonio de las obligaciones que incumpla aquél. Dicho aval se rige por lo dispuesto en los artículos 1822 y siguientes del Código civil, que lo denomina fianza. Para el arrendatario es mucho menos gravoso, pero el avalista corre un riesgo: pagar lo que incumpla el arrendatario. Para el arrendador es menos práctico que los avales bancarios, pues en caso de desacuerdo deberá pleitear.

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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Una respuesta a El aval, una garantía para el arrendador

  1. José Luis Maderos dijo:

    Estimado Josep, tengo una duda.
    En un contrato de arrendamiento en que el arrendador es una persona física que actúa mediante poder al efecto otorgado a una sociedad dedicada al alquiler de inmuebles, quién puede o debe interponer la demanda de desahucio?
    Y otra duda,
    Si el aval que cubre la cuantía de 6 mensualidades no es a primer requerimiento y, teniendo en cuenta que este tipo de juicios se alarga más de un año. Cómo puedo hacer para cobrar el aval antes de que éste caduque? He de esperar a que haya una sentencia o mi abogado puede solicitar algún tipo de medida preventiva o embargo sobre dicho aval?

    Muchas gracias de antemano.

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