La fianza: para qué sirve y obligación de devolución

Escribo este artículo sobre la fianza porque me encuentro con muchas dudas sobre el tema. Muchos arrendatarios y arrendadores no saben cuál es el papel de la fianza en el contrato de alquiler o confunden lo pagado a una agencia de alquileres con la fianza. Lo cierto es que  el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que regula la fianza no explica para qué se presta. Sólo regula el importe mínimo, la actualización, la devolución y las garantías adicionales que se pueden pactar.

La fianza la constituye el arrendatario o inquilino con el fin de garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas al firmar el contrato de arrendamiento, que básicamente son las siguientes: pagar las rentas del alquiler y los gastos a que se hubiere obligado, reparar pequeños desperfectos que se produzcan en la vivienda por el uso de la misma, mantener la vivienda en el estado en que le fue entregada (salvo el normal desgaste provocado por el uso) y pagar la fianza. Por tanto, el arrendador sólo tiene derecho a retener la fianza cuando, recuperada la posesión de la vivienda o local de negocio, el arrendatario haya dejado rentas por pagar o haya causado desperfectos o daños en la finca.

Una sentencia  de la Audiencia Provincial de Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 408/2011, de 16 de septiembre, deja bien claro que al resolverse el contrato sin daños en la finca la fianza debe reintegrarse al arrendatario, tanto en el contrato de vivienda como en el de local de negocio.

Dice la sentencia: ” … la finalidad de la fianza, en principio, no es el compensarla con el pago de rentas pendientes al extinguirse el contrato, sino que se trata de una suma depositada en concepto de garantía para que el arrendador pueda resarcirse de los daños y perjuicios que el arrendatario puede haber causado en el inmueble arrendado y que excedan del normal deterioro por uso. El recurso debe rechazarse toda vez que la fianza cumple la finalidad, que señala la Ley de Arrendamientos Urbanos, de responder de las resultas del contrato, esto es, como garantía del cumplimiento de las obligaciones que asume el arrendatario (artículo 34 de la Ley ), debiendo ventilarse si procede su devolución o si ha de aplicarse a algún tipo de responsabilidad pendiente, cuando se verifique el abandono del inmueble. Como quiera que se ha resuelto el contrato inicial existente entre quien figuraba en él como el único arrendatario del inmueble y el arrendador, y no hay daños en la finca de los que deba responder la fianza concertada, es manifiesto que debe reintegrarse su importe a la demandada…

En el Auto de 11 de diciembre de 2006 de la sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona se declara que el arrendador tiene un derecho de retención sobre la fianza y la facultad de compensarla hasta donde alcance a las responsabilidades pecuniarias del arrendatario. 

En caso de falta de acuerdo entre arrendador y arrendatario sobre las cantidades a compensar la cuestión debe ser dirimida por los tribunales, lo que implica un alto coste dinerario y de tiempo. El abogado es el profesional adecuado para que las disputas sobre la devolución de la fianza se resuelvan de forma rápida mediando entre arrendador y arrendatario.

 

Anuncios

Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
Esta entrada fue publicada en Abogado, Alquiler, Arrendador, Arrendatario, Fianza, Jurisprudencia, Lau 1994, Local de negocio, Vivienda y etiquetada , , , . Guarda el enlace permanente.

9 respuestas a La fianza: para qué sirve y obligación de devolución

  1. carmen s. dijo:

    Respecto a la fianza, ¿tiene el propietario la obligacion de depositarla en algun sitio? ¿ Tiene que registrar el contrato y/o la fianza, par que sea valido dicho contrato?

    • El de alquiler es un contrato privado. No es obligatorio registrarlo, tampoco la fianza.
      En teoría el propietario tiene la obligación de depositar la fianza. En la práctica, en Catalunya, la puede retirar del Incasòl cunado el quiera, sin dar motivos.

  2. inquilina dijo:

    Si la relación con el propietario ha empeorado… Cómo puede el inquilino demostrar que los desperfectos que tiene la casa ya estaban al entrar a vivir. Además, si el inquilino avisa al propietario un día 20 con la intención de finalizar el contrato un día 15 del mes siguiente ¿Puede el casero poner pegas por esos cinco días o por que no se haya avisado en un mes natural?
    Por último, el inquilino comenzó el contrato de un año el 1 de marzo, pero entró a vivir el 8 de marzo (una semana después) porque el propietario acuchilló el parqué. ¿Si no hay un papel que lo demuestre? Cömo puede actuar al respecto el inquilino. Gracias!

  3. Patricia dijo:

    Hola,
    Hace más de un mes (03 de Febrero) entregué la vivienda que tenía alquilada a un responsable de una Inmobiliaria. Cuando le devolví las llaves subimos a la vivienda y me dijo que todo parecía correcto y que hablaría con el propietario para que me devolviera la fianza.
    Hoy me he puesto en contacto con la inmobiliaria porque no había recibido aún el dinero de la fianza ni información alguna…me dicen que tienen que hacer un presupuesto de pintura y limpieza para descontarla del importe de la fianza.
    En la vivienda he estado dos años y medio y no he colgado ni un sólo cuadro por tratar de conservar las paredes, que en mi opinión, si están algo sucias se entiende que es un desgaste inherente al uso del inmueble no??
    La inmobiliaria alega que en el contrato pone que el piso se tiene que entregar en el mismo estado en el que se entregó y que como estaba recién pintado que tengo que correr yo con los gastos…
    Podríais ayudarme a saber si esto es así o tengo alguna posibilidad de reclamar la fianza?
    Gracias
    Patricia

  4. Marta dijo:

    Buenos días,
    hace un mes la pareja que nos tiene alquilado el piso nos envió un mail con fotos incluídas, diciendo que les había salido carcoma en el parquet. El parquet era de madera i hacía nueve años que estaba instalado sin haber dado ningún problema. Ellos hace tres años que viven en el piso.
    Les preguntamos si tenían algun mueble con carcoma y nos lo negaron rotundamente. Mi marido fue a dar un vistazo y en principio tampoco vio carcoma. Ante esto, y como no entendíamos los motivos por los cuales había salido la carcoma, nosotros corrimos con todos los gastos correspondientes al cambio de parquet de todo el piso (2.8000 euros).
    Cuando fuimos a pagar a los parquetistas, nos alertaron que en el piso había un escritorio antiguo lleno de carcoma. Como no estaban los inquilinos, hicimos fotos para tener pruebas evidentes, que el desperfecto en el parquet fue culpa suya.
    Ahora no sabemos como tenemos que actuar, porqué nos da miedo que nos destrozen el piso porqué son una pareja bastante ruín.
    Al firmar el contrato nos dieron una fianza de 2.400 euros. Quiero saber si podemos echarlos del piso, si podemos quedarnos con la fianza o como debemos actuar.
    Muchas gracias,
    Marta

  5. juan dijo:

    Hola, ha pasado un mes de que finalizamos el contrato, quedó todo bien, todos los suministros al día, el piso incluso en mejores condiciones de como lo cogí, limpio etc etc, vamos muy bien, el tema es que ha pasado el mes y al ponerme en contacto con la inmobiliaria me dice que en el contrato de finalización firmamos que la fianza debía ser entregada en el plazo antes de 90 días, es cierto que lo firmamos, pero fue en algo que no caí, a mi parecer actuaron con un poco de mala fé, podría exigir tal y como señala la ley en que me devuelvan mi fianza o tengo que esperar esos 90 días. muy amables, muchas gracias

  6. Patricia dijo:

    Hola,
    Por lo que entiendo de este artículo, si dejas de pagar al propietario un mes o dos (depende de lo que dieras de fianza), ¿él se cobra de la fianza y ya está? ¿No hay posibles denuncias? Cierto es que la LAU no dice nada al respecto o no me lo ha parecido leer…

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s