Contrato de vivienda. Necesidad de asesoramiento de abogado

La finalidad de este artículo es mostrar la importancia que tiene para el arrendatario y el arrendador el asesoramiento de un abogado especializado en arrendamientos antes de firmar un contrato de alquiler.

Una pareja que ha alquilado un piso en Barcelona por un período de 5 años para tener en él su vivienda habitual viene a mi despacho después de encontrarme en la “nube” y concertar una cita. Abro la puerta y se presentan – ya han visto mi foto –  les saludo y les hago pasar a la sala de reuniones. Hace frío y he puesto en marcha la calefacción. Hay agua en la mesa y les ofrezco café, pero por su expresión intuyo que ya están bastante excitados, indignados para ser exactos, lo que confirmo cuando me dicen que la agencia de alquiler les ha engañado. Han pagado un mes de fianza y suscrito un aval de 3000 € antes de firmar. El piso les gustaba mucho y no era caro. Ella me da el contrato.

Ella, queda claro que lleva el asunto, me pregunta si el contrato es legal. Le contesto que sí, a lo que ella responde que otros amigos suyos que también han alquilado viviendas no tienen en sus contratos cláusulas que sí tiene el suyo.

Como escribí en un post publicado el 28 de octubre de 2011,  es frecuente que los clientes pregunten si su contrato o lo que pretende su arrendador es legal. Los contratos de arrendamiento de vivienda suelen ser legales pero sus cláusulas pueden favorecer los intereses de una u otra de las partes. Por eso es tan importante saber a qué se compromete quien firma un contrato de arrendamiento.

PRIMERO.- Según la cláusula nº 4 los arrendatarios se obligan a conservarla en perfecto estado, tal y como la reciben. Les explico que es lógico y que la fianza y el aval responden del pago del alquiler, de los perjuicios por su incumplimiento de las obligaciones contractuales y de los daños originados al inmueble. Se quejan de que el arrendador no tenga obligación de darles un recibo de pago al hacer la transferencia bancaria de la renta y como he olvidado la Ley de Arrendamientos Urbanos, voy a buscarla y  les leo el art 17.4 , primer párrafo. La transferencia acredita el pago.

SEGUNDO.- La cláusula nº 7 tampoco les convence. Se trata de una minuciosa lista de  gastos a su cargo, los del art 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre las pequeñas reparaciones. Incluye desperfectos en cristales, cerraduras, instalaciones, grifos y desagües, arreglo de persianas y cocina, etcétera. Les explico que la minuciosidad de la cláusula está pensada para que no haya problemas y la  obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad pactadas. Por eso se les autoriza en otra cláusula a reparar la calefacción a gas, pues la vivienda se les entrega sin que funcione (habitabilidad pactada). Les explico que si han alquilado el piso sabiendo que no funcionaba, el arrendador no está obligado a repararla, pero ellos pueden usar aparatos eléctricos. Me miran poco convencidos pero es lo que dice la ley. Menos mal que hay agua caliente.

TERCERO. Me preguntan qué significa que no puedan, so pena de resolución, ceder o subrogar la vivienda. La cesión sería un traspaso para que fuera vivienda habitual de terceros. Subrogar es alquilar una parte de la vivienda, con lo que no podrán arrendar una habitación  para tener ingresos extra, que es lo que tenían en mente. Leo el art 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sí, si tienen hijos podrán vivir en la vivienda…También podrán tener invitados. ¿Su madre vive en Manresa? No hay problema, podrá quedarse a dormir las veces que quiera..

CUARTO.- En otra cláusula ellos se hacen directa y exclusivamente responsables, eximiendo de toda responsabilidad a la propiedad y al Administrador, de los daños que se ocasionen a personas o cosas y sean derivados de instalaciones para servicios y suministros de la vivienda arrendada. Les explico que en caso de escapes de agua y percances similares ellos serán jurídicamente responsables ante terceros, por lo que les recomiendo que contraten un seguro. El de la comunidad de propietarios no les cubrirá nada.

QUINTO.- Además,  la pareja arrendataria  renuncia a los derechos de tanteo y retracto del art 25 de la LAU, se pacta la indemnización prevista por desistimiento del contrato por el arrendatario (darlo por finalizado unilateralmente antes del término pactado) del 2º párrafo del art 11 de la Ley, y se pacta que en caso de que el actual propietario venda la vivienda arrendada el contrato se extinguirá, de tal forma que el adquirente deberá soportar este arrendamiento únicamente durante el tiempo que restare por cumplir para el transcurso de los primeros cinco años del contrato, por lo que no será de aplicación lo establecido en el art 14 de la Ley. Es decir, no podrán comprar la vivienda, tendrán que indemnizar al arrendador si se van antes de los 5 años pactados y no saben si podrán vivir en ella más de 5 años. Tienen permiso del arrendador para decorar la vivienda y hacer obras, pero….

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
Esta entrada fue publicada en Abogado, Alquiler, Arrendador, Arrendatario, Cesión y subarriendo, Compra, Contrato, Fianza, Lau 1994, Obras, Subrogación, Tanteo y retracto, Vivienda y etiquetada , , , , , , . Guarda el enlace permanente.

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