¿El local de negocio paga los gastos de la comunidad?

Este artículo tiene su origen en la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos 392/2011, Sección 3ª, de 7 de diciembre (ponente Maria Esther Villimar San Salvador).

El supuesto de hecho es el siguiente. Una mancomunidad de propietarios gana en primera instancia un juicio a varios  propietarios de locales de la Galería Comercial y de la planta baja que no tienen acceso a los portales de los inmuebles que forman dicha mancomunidad. Estos locales están exentos por los estatutos de los gastos de mantenimiento y conservación de los ascensores de la mancomunidad. La sentencia  falla que los propietarios de los locales deben contribuir a la sustitución de los ascensores por ser elementos comunes y porque la cláusula estatutaria exoneratoria de los gastos de mantenimiento y conservación debe ser interpretada restrictivamente.

Los Estatutos disponen en su artículo 5 que son elementos comunes: “Los portales de acceso a las viviendas ….escaleras y ascensores y sus instalaciones. Por ellos solamente tienen acceso las 133 viviendas  y los locales de la primera planta comercial  por los que su mantenimiento y conservación serán de cargo exclusivo de los mismos…”.

Los propietarios de los locales recurren la sentencia de instancia y la Audiencia Provincial de Burgos la revoca y dicta otra en la que estima íntegramente el recurso, basándose en la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo según la cual las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios excluyendo los gastos necesarios tanto para la conservación y mantenimiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de estos, (sentencias del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 2009, nº 720/2009, y 7 de junio de 2011, nº 427/2011).

Aunque esta doctrina parezca afectar sólo a cuestiones de propiedad horizontal, hay que tener en cuenta que en los arrendamientos de local de negocio el contrato se rige fundamentalmente por lo que acuerden las partes, lo que significa que el arrendatario puede tener que pagar los gastos de comunidad o algunos de ellos. Por tanto, el arrendatario, antes de firmar el contrato locativo, hará bien en conocer los estatutos de la comunidad para ver a qué se obliga si acepta hacerse cargo de todos o parte de dichos gastos. Un abogado experto en inmuebles le asesorará debidamente.

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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5 respuestas a ¿El local de negocio paga los gastos de la comunidad?

  1. Albert Mediñà dijo:

    Crees que estas sentencias son de aplicación en Cataluña?
    Es que entre la ley del codigo civil de Cataluña y la ley de propiedad horizontal estatal me estoy haciendo un lio.

    Gracias.

  2. Hace un par de años tuve un juicio idéntico, en el que los locales no quería instalar ascensor en la comunidad. Pero se alcanzó la mayoría cualificada y en base a que los acuerdos validamente adoptados vinculan a todos los propietarios, la Sentencia manifestó que los locales debían contribuir a la instalación del ascensor en la comunidad en proporción a su coeficiente.

  3. David Otero dijo:

    Los ascensores forman parte del inventario o equipamiento de Comunidad, luego, cualquier acuerdo que apruebe mejoras estructurales, maquinaria, etc., afectan al 100/100 de los propietarios, sean usuarios o no; distinto son, los gastos de mantenimiento, fuerza, luz que se han de prorratear a los usuarios, supuestamente siempre con arreglo al coeficiente de propiedad; en este caso, los propietarios de la escalera donde se encuentran los ascensores en su uso..

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