¿Qué es el precario?

El 6 de febrero de 2012 publiqué en el blog de www.enalquiler.com  (http://blog.enalquiler.com/2012/desahucio-express/desahucia-a-su-ex-pareja/) y en éste,  un estudio sobre la sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de lo Civil, nº 690/2011, de 6 de octubre, en la que se establece que la ex pareja no casada no tiene derecho a permanecer en el domicilio en el que convivían sin pagar renta, encontrándose en situación de precario.

El concepto de precario no figura en la ley, sino que es de creación jurisprudencial. El precario se construye sobre dos ideas básicas:

– El uso y disfrute de una finca urbana, ya sea vivienda o local de negocio.

– La no existencia de contraprestación (renta) por ese uso y disfrute.

La doctrina del Tribunal Supremo, por todas sentencia de  31 diciembre 1992,  al interpretar conjuntamente los artículos 1750  del Código Civil y el derogado artículo 1565.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881, ha definido el precario como una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y, por tanto, la falta de título que justifique el goce de la posesión (usufructo, propiedad, renta vitalicia), ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho.

En la jurisprudencia encontramos muchos supuestos que se califican de precario y dan lugar al desahucio ( todos los casos mencionados son de sentencias de 2011 y de diversas Audiencias Provinciales). No probar el ocupante de la vivienda su condición de heredero o de donatario de la misma; al contrario, si el demandante no prueba su condición de propietario de la vivienda mediante adquisición hereditaria no puede desahuciar al ocupante; no existencia de comunidad de bienes respecto de la vivienda, con lo que el no comunero es desahuciado de la misma; se declara el desahucio por precario aunque los demandados sean socios de la sociedad propietaria de la vivienda, porque ello no les faculta para ocupar el piso sin pagar renta; los demandados ocupan el local sin título alguno pues el subarriendo que alegan es inexistente y son desahuciados; procede el desahucio por precario al reconocer el ocupante de la vivienda que los pagos que hacía eran a la antigua inquilina y no directamente a los propietarios; desahucio por precario solicitado por quien presenta escritura pública de compraventa sin que el ocupante de la vivienda aporte título justificativo de la posesión del inmueble, por lo que se desahucia a éste; desahucio por precario de la demandada que ha venido ocupando la vivienda desde que tuvo lugar la compraventa por mera tolerancia de quien adquirió su propiedad por título de eficaz pues se le cedió dicho uso sin pagar merced.

La jurisprudencia ha establecido que el pago por el ocupante de los gastos de comunidad y/o de los suministros de luz, gas y calefacción o gastos de conservación, se realizan en su condición de usuario de la vivienda y en su propio beneficio, sin que pierda por ello su condición de precarista, dado que no paga renta alguna. Por ello, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, sede de Elche, Sección 9ª, nº 280/11, de 17 de junio, desahucia al ocupante de una vivienda  sin que pueda considerarse renta el pago de los suministros y del IBI ni título posesorio el cuidado de la titular de la vivienda durante largo tiempo, de acuerdo con lo establecido en la sentencia del Tribunal Supremo de 1o de enero de 1984: “el hecho de pagar merced que excluya la condición de precarista no está constituido por la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que ha de ser esa entrega por cuenta propia y a título….de alquiler por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga, siendo acatada la entrega en tal concepto, sin que equivalga a la renta los gastos o pagos que sobre el ocupante de los bienes pesen en su propia utilidad como los de luz, gas, calefacción y conservación”. La reciente sentencia del Tribunal Supremo, nº 415/2012, de fecha 29-06-2012 ha establecido como doctrina jurisprudencial -interpretación que obliga a todos los juzagdos y tribunales- que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que existe una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos.

 

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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10 respuestas a ¿Qué es el precario?

  1. Javier dijo:

    No entiendo “la posesión real del inmueble” como primer requisito del demandante.

  2. Hola Javier.
    Gracias por tu interés.
    Quizá es más afortunado decir que el demandante debe tener derecho a recuperar la posesión de la finca que ocupa un tercero, en virtud de un título que la ampare: como propietario, por aceptación de herencia, usufructuario, arrendatario, contrariamente al precarista, que no tiene título que ampare su posesión.
    Espero haber aclarado tu duda. Si no, por favor, escríbeme de nuevo.
    Un saludo.
    Josep.

  3. Fernando Gomez dijo:

    Es posible declarar en precario a un copropietario de la vivienda al 50% si finaliza un acuerdo mutuo de divorcio en el transcurso de una nueva negociación?

    Fernando

  4. Paloma dijo:

    Estimado Josep.
    Entonces, en el caso de que el inmueble sea de 5 personas porque acaban de heredarlo y uno de esos herederos se quede viviendo en el mismo y pague los gastos, ¿cómo se llama? ¿Precarista? ¿Puede estar ahí entonces si algún heredero no quiere?
    Muchas gracias de antemano.
    Un cordial saludo.
    P.

    • Hola Paloma.
      Sería un precarista, si no hay contrato verbal o escrito de alquiler. Si algún heredero no quiere que habite la finca, puede instar un proceso judicial.
      Saludos

      • Paloma dijo:

        Muchas gracias Josep, muy útil la información que ofreces en tu página y las eficaces respuestas que das.
        Un saludo.
        Paloma.

  5. Rafael dijo:

    Y un precarista reconocido el dercho de precario incluso, puede alquilar el inmueble o parte del inmueble que ocupa a cambio de una renta; y mas aún, su derecho de precarista le faculta a resolver el contrato de arrendamiento por causa legal para ello? que opinas Josep

  6. Liliana dijo:

    si el propitario, nuevo dueño, demanda desalojo por ocupante precario, y el demandado contesta la demanda alegando prescripción adquisitiva, y adjuntando pagos de arbitrios municipales, corresponde iniciar un nuevo proceso, como el de reinvindicatoria, para discutir el mejor derecho de poseer? y si por una afirmación en la declaracion de parte del demandante, el Juez determina la existencia de un contrato de arrendamiento entre el dueño anterior y el demandado en el actual proceso, sin que se acredite por pruebas documentales pago de renta alguna, eso es suficiente para declarar infundada la demanda y ordenar la resolusion de la controversia mediante conclusion del contrato de arrendamiento a manos del nuevo dueño?

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