¿Qué es el arrendamiento de vivienda?

Este artículo es la continuación de “Vivienda: concepto y requisitos. La legislación catalana“, post en el que definía la vivienda y los requisitos qué esta debe tener, con mención especial de la legislación catalana sobre vivienda y cédula de habitabilidad. En éste artículo explicaremos el concepto de arrendamiento de vivienda centrándonos en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, en adelante LAU/94, en su artículo 2, dejando los accesorios de la vivienda arrendada y los arrendamientos para uso distinto del de vivienda para otros posts.

Dadas por explicadas las características que debe tener una edificación habitable para ser vivienda, aunque yo las vincule a la cédula de habitabilidad (por lo menos en Catalunya) no sin reconocer que no espero que haya unanimidad en la cuestión, no está de mas recordar que no es posible calificar como vivienda una edificación que no tenga condiciones ni servicios para que pueda ser habitada por personas. La sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 26-11-1999, cita la doctrina jurisprudencial  del Tribunal Supremo que exigía para el sometimiento del arriendo a la legislación especial sobre arrendamientos  urbanos que el objeto arrendado fuera una edificación habitable, en el sentido de que “es necesario que reúna las condiciones de seguridad e higiene, protección contra los elementos atmosféricos y las mínimas dotaciones necesarias para hacerla habitable por las personas”.  La sentencia de la AP de Malaga, Melilla, Sec. 7ª, de 20-5-2002, niega que un estudio sea una vivienda, porque “el requisito básico y definitivo para calificar a una finca de vivienda viene dado por la habitabilidad, concepto que amen de requerir el adecuado cerramiento y techumbre del inmueble exige el cumplimiento de las debidas condiciones de salubridad, higiene y seguridad para servir a su destino y resguardar de los fenómenos atmosféricos a sus moradores”. Véase también el artículo 47 de la Constitución.

Se considera arrendamiento de vivienda, y ésto es lo más importante, el que está destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y la convierte en su residencia habitual, su domicilio. Esto es lo que hace que el arrendamiento de vivienda esté bajo la protección de la legislación especial de arrendamientos de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre y del Decreto 4104/1964 TRLAU de 1964, según corresponda por la fecha del contrato. El Diccionario de la R.A.E ( on-line, www.rae.es ) define domicilio ( del latín “domicilium, de “domus”, casa)  como “morada fija y permanente”, y, desde un punto de vista jurídico es el lugar donde se considera establecido a alguien para el cumplimiento de sus obligaciones y el ejercicio de sus derechos (artículo 40 del Código civil).

La habitualidad de la residencia es una exigencia que permite al arrendador resolver de pleno derecho el contrato cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a ser residencia del arrendatario ( art 26.2.f LAU/94). Por ello, la jurisprudencia ha considerado que se puede denegar la prórroga forzosa acreditado el no uso de la vivienda de manera habitual y permanente ( SAP Barcelona, 3-2-2011); que los bajos consumos de gas y agua son incompatibles con una utilización habitual y permanente de la vivienda ( SAP Alicante, 7-5-2011); que no se considera residencia habitual y familiar la ocupación ocasional de la vivienda arrendada como despacho y como domicilio a efectos de notificaciones ( SAP Barcelona, 31-3-2009); que se resuelve el contrato al haber quedado acreditado que la arrendataria no tiene su residencia habitual en la vivienda a la que acude sólo ocasionalmente y que además reside en otra población ( SAP Barcelona, 29-10-2008). Igualmente, las cosas son como son y no como diga el contrato que son, por ello la calificación del contrato como de temporada no es vinculante cuando está destinado a satisfacer la necesidad de una vivienda permanente del arrendatario ( SAP Alicante, 9-2-2011).

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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