¿Quién paga el impuesto de bienes inmuebles?

En un artículo publicado el 22 de noviembre de 2011 en el explicaba la legislación de arrendamientos urbanos vigente  explicaba que los contratos de alquiler de fincas urbanas, viviendas y locales, se rigen por normativas distintas según la fecha del contrato, distinguiéndose tres grupos:

–  Contratos celebrados hasta el 9 de mayo de 1985.

– Contratos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994.

– Contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995.

Las diferencias entre las legislaciones a aplicar se extienden a muchos aspectos, entre ellos está la repercusión de gastos y, entre éstos, la repercusión del IBI, o Impuesto de Bienes Inmuebles, que mucha gente sigue llamando por su antigua denominación, la contribución.

( Me permito un inciso etimológico: contribuir contiene la raíz de tribu. La designación genérica para el término impuestos, cuya etimología se contiene en el propio vocablo, es tributo; contribuir es aportar a la tribu).

Regreso al más prosaico mundo del Derecho para decir que la obligatoriedad para el arrendatario de pagar el IBI dependerá de la fecha en que haya formalizado su contrato.

En los contratos que se celebraron antes del 9 de mayo de 1985, el pago del IBI es obligatorio para el arrendatario, tanto en los contratos de vivienda habitual como en los contratos de local de negocio, en virtud de lo dispuesto en las Disposiciones Transitorias 2ª, apartado 10, y 3ª, apartado 9, de la Ley de arrendamientos Urbanos de 1994.

El Tribunal Supremo ha establecido que en un contrato de arrendamiento de local celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el inquilino tiene el deber de pagar al propietario la cantidad correspondiente al Impuesto sobre Bienes Inmuebles aunque el dueño no se lo haya pedido expresamente, y ello porque “para que nazca la obligación del arrendatario no es exigible que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI, pues es una obligación legal” ( STS de 10-10-2011). Según el TS, el arrendador tiene derecho a reclamar el IBI como cantidad asimilada a la renta, con lo que su impago es motivo de desahucio, y el arrendatario la obligación de pagarlo  sin necesidad de que el arrendador le  comunique previamente  su voluntad de repercutir el IBI. El fallo recuerda que el Supremo unificó doctrina en 2007 estableciendo que “el impago por el arrendatario del IBI en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la LAU de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114.1ª de la LAU de 1964”. Se trata de la Sentencia de 12/01/2007, Sala 1ª de lo Civil,  en que se decretó el desahucio por impago de ciertos recibos del IBI de una vivienda arrendada, condenando al arrendatario al desalojo. El contrato lo regulaba el Decreto 4104/1964, TRLAU.

En los contratos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994, la regulación es la misma para viviendas y locales. El arrendatario deberá pagar el IBI si así se pactó en el contrato; si no hay pacto no cabe repercusión. Así lo dispone la Disposición Transitoria 1ª, apartado 1, de la Ley de arrendamientos Urbanos de 1994. en relación con los artículos 97 y 98 del Decreto 4104/1964, TRLAU.

Los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995 se rigen por la Ley de arrendamientos Urbanos de 1994. Los locales se rigen por la voluntad de las partes expresada en el contrato (art 4.3 de la Ley de arrendamientos Urbanos de 1994). Los de vivienda habitual, conforme a lo pactado, sin límite en los incrementos anuales.



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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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