La renta de los locales de negocio: ideas básicas, actualización, elevación.

En este  artículo nos ocuparemos de la renta de los locales de negocio regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, que rige dichos arrendamientos desde el 1 de enero de 1995. Sigue la línea de otros dos artículos que he publicado sobre los locales de negocio, el de ideas básicas y el de regulación.

Es el contrato por el que una persona/s se obligan a ceder a otra/s el goce o uso de una edificación (art. 3.1º LAU) urbana (art. 1 LAU) cuyo destino primordial sea ejercer en ella una actividad económicaComo habíamos mencionado en los artículos citados, los contratos de local de negocio se rigen por la voluntad de las partes reflejada en el contrato, y, supletoriamente, por lo dispuesto en los artículos 29 a 35 de la LAU, que nada dicen de la renta, y por el Código civil.

La renta a pagar por el arrendatario será la que acuerden las partes en el contrato, con la condición de que sea cierta (determinada o determinable ). La libertad de pacto permite todo tipo de acuerdos en relación a quién debe hacerse cargo de los gastos de comunidad, los de consumo, los impuestos ( especialmente relevante el I.B.I.), las tasas, etcétera, así como a cuándo ( por ejemplo, entre los días 1 y 5 de cada mes) y donde debe ingresarse la renta. El arrendador puede quedar eximido de entregar recibo de pago al arrendatario, que deberá pagar el precio del arrendamiento mientras dure y  no tiene derecho a suspender el pago por el hecho de que no obtenga los permisos necesarios para desarrollar la actividad, salvo pacto en contrario.

La actualización la renta  también está sometida al acuerdo entre las partes. Es muy importante que en el contrato se detalle este apartado porque la actualización prevista en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 no es aplicable a los arrendamientos de uso distinto de vivienda, entre los que se encuentra el de local de negocio. Además de las actualizaciones anuales al I.P.C., es recomendable la inclusión de otras actualizaciones con el objeto de ajustar los precios del arrendamiento a los del mercado.

El arrendador tiene derecho a la elevación -aumento-de la renta en dos casos, salvo pacto en contrario:

1) Cuando el propio arrendador realiza obras de mejora, que son aquellas que aumentan de forma duradera en el tiempo el valor, la utilidad o el rendimiento de una cosa   (artículos 19, 22 y 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994). Se puede elevar la renta desde el inicio del contrato, desde su firma. Se elevará la renta en vigor. La aplicación de la elevación se producirá desde el mes siguiente en el que, una vez finalizadas las obras, el arrendador notifique al arrendatario la cuantía de la misma aportando los documentos justificativos ( sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 30 de junio de 2010). El límite de la elevación se regula en el artículo 19.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, pero hay que tener en cuenta siempre que en los contratos de arrendamiento de local de negocio todo se puede pactar, incluso que las obras de conservación incrementen también la renta.

2) Cuando el arrendatario cede o subarrienda total o parcialmente el local de negocio, lo que puede hacer sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador (artículo 32 de la  Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994). Ceder es traspasar a un cesionario todos las obligaciones y derechos que al arrendatario/cedente le correspondían en el contrato. El subarrendamiento es el contrato de arrendamiento celebrado entre el arrendatario de una cosa y la persona que adquiere el derecho de goce y uso de la totalidad o de parte de ella; es un arrendamiento que se superpone a otro ya existente teniendo vigencia simultánea. En el caso de cesión o subarriendo total el arrendador tiene derecho a aumentar la renta un 20%; si el subarriendo es parcial,  el incremento será del 10%.

Cabe modificar el contenido del artículo 32 de la  Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994  por acuerdo entre las partes, tanto para impedir la cesión y el subarriendo, como para incrementar los importes de la elevación de renta, como para renunciar a dicha elevación.

No hay que confundir la renta con la fianza del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, que es una norma imperativa que obliga al arrendador a exigir dos mensualidades de alquiler en arrendamientos de local de negocio, con independencia de que se haya pactado o no en el contrato. El arrendador deberá depositar la fianza en el organismo correspondiente, so pena de multa. Como en los arrendamientos de vivienda, se pueden pactar garantías adicionales que no han de ser necesariamente en metálico ni depositarse. La actualización es voluntaria, pero sólo es posible transcurridos los cinco primeros años del contrato.

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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