Imposibilidad de pacto de prórroga forzosa en los arrendamientos regidos por la LAU de 1994.

En sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, 570/2011, de 6 de septiembre, Recurso 768/2009, ponente Román García Varela, se falla que en un contrato de uso distinto de vivienda regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, de local de negocio en este caso, no cabe pactar prórroga forzosa, pues altera la esencia y naturaleza del contrato de arrendamiento que deber ser de duración determinada o determinable. (La prórroga forzosa, vigente en la legislación española entre 1920 y el 9 de mayo de 1985 -Decreto Boyer-, era la facultad del arrendatario de prorrogar indefinidamente el contrato a su voluntad  sin que el arrendador pudiera evitarlo).

El supuesto de hecho es el siguiente: una sociedad mercantil alquila a otra unos locales de negocio en Canarias. Los contratos incluyen la siguiente cláusula: «Segunda: El pre arrendamiento se establece por el plazo de cinco años, a partir de la fecha de este contrato, o sea hasta el 28 de febrero de 2001, y se regirá por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de 1994. No obstante si alguna de las partes desea prorrogar el mismo deberá comunicarlo con una antelación de un mes, y en el supuesto caso de que el arrendatario decidiera dejar el local deberá comunicarlo con una antelación de tres meses sin que tenga que abonar el importe del resto que le quede de contrato».

La representación procesal de la arrendadora ejercitó acción de desahucio de los locales de su propiedad por expiración del plazo contractual contra la arrendataria, que se opuso alegando que el plazo de duración pactado hubiere finalizado. Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria dieron la razón a la arrendadora y desahuciaron a la arrendataria, declarando resueltos los contratos por expiración del plazo convenido.

Llegado el caso al Tribunal Supremo, este falló en favor de la arrendadora con el siguiente argumento:

“Los contratos de arrendamiento litigiosos se celebraron bajo la vigencia de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, donde ninguna referencia se contiene a la antigua prórroga forzosa que se reguló en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; en este sentido conviene recordar que la sentencia de Pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 declaró que «Aun cuando se entendiera que, en los términos regulados por la LAU 1994, la “duración pactada” podría ser indefinida, como en la práctica se ha admitido en el caso, dicha solución no puede ser acogida por vulnerar los preceptos de carácter general que disciplinan los contratos y, en concreto, el de arrendamiento: así el artículo 1534 del Código Civil , ya citado, que impone la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento, y el 1256 del mismo Código, que impide que la validez y el cumplimiento de los contratos pueda quedar al arbitrio de una de las partes contratantes. En este sentido ha de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley ».

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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