¿Es útil un abogado a arrendadores y arrendatarios?

Voy a dividir este artículo en dos partes. Una sobre el papel del abogado en la sociedad, y otra sobre para qué es necesario un abogado a las dos partes en un contrato de alquiler.

1.- Este apartado sobre el papel del abogado en la sociedad me lo ha inspirado la lectura de un libro de Miquel Roca i Junyent, uno de los siete ponentes de la Constitución, titulado “Sí, advocat. El que no vaig aprendre a la Facultat” ( Sí, abogado. Lo que no aprendí en la Facultad).  El autor destaca que el ejercicio de la abogacía no es sólo una forma de ganarse la vida, si no que la sociedad, los ciudadanos, nos han encargado que velemos por sus derechos, defendamos sus legítimos intereses y les asesoremos sobre lo que el ordenamiento jurídico les permite  hacer.

2.- De lo dicho deriva lo que el abogado puede hacer por el arrendatario y el arrendador: asesorar y defender en litigios ante la Justicia.

Yo soy partidario de la abogacía preventiva, es decir de asesorar para que las partes de un contrato sepan cuáles son sus derechos y obligaciones. En mi opinión, un contrato de arrendamiento, como cualquier otro, debe hacerse a medida y no ser un producto “prêt-à-porter”.

Los contratos son legales tanto si son de palabra como si constan por escrito. A cualquiera de las partes se lo pueden decir y no le engañarán. Sin embargo, la lógica jurídica más elemental aconseja que consten por escrito. Si no es así, no sabremos cuándo empezó el arrendamiento, qué duración se ha pactado, cuándo vence y cuándo se debe preavisar de si se prorroga o no, cuál es la renta ni cómo y cuándo se actualiza, etcétera. Probar los derechos y obligaciones de las partes en un contrato verbal es casi imposible. Asimismo, también se formalizará por escrito el fin del contrato, la entrega de las llaves, la devolución de la vivienda al arrendador a su plena satisfacción y la devolución de la fianza al arrendatario (son numerosos los pleitos por no formalizar por escrito el fin del contrato).

Ambas partes tienen interés en que en el contrato consten el estado de la vivienda y de sus instalaciones para saber quién tiene la obligación de reparar y conservar ( artículos 21, 22 y 23 de la LAU). El arrendatario deberá cuidar de la vivienda como si fuera suya, artículo 1555 del Código civil, y el arrendador debe mantener al arrendatario en el goce pacífico del inmueble arrendado (artículo 1554 del Código civil). Dicho en términos más coloquiales, el arrendatario convierte la vivienda alquilada en su domicilio, lo que le permite cambiar la cerradura, y el arrendador debe respetar su inviolabildad. Por eso, en muchos contratos hay una cláusula que permite al arrendador entrar a revisar la edificación arrendada avisando al inquilino con antelación.

El abogado ilustrará a sus clientes sobre conceptos e instituciones jurídicas como el concepto de edificación habitable, la nulidad o anulabilidad de normas, la cesión y el subarriendo, las prórrogas, el desistimiento, la subrogación, el tanteo y el retracto, la legislación aplicable, quién puede ser arrendador, la fianza, etcétera.

Aún así, siempre habrá litigios y habrá que acudir a los Juzgados y Tribunales en defensa de los legítimos intereses de las partes. La reciente modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, que incorpora un procedimiento más ágil para el desahucio por impago y reclamación de rentas, olvida la saturación de la Administración de Justicia, que demora hasta un año los procesos de desahucio. Un motivo más para que el abogado cumpla su papel de asesor y que las partes conozcan sus derechos y obligaciones y las cumplan.

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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