Desahucio: proceso judicial por falta de pago y reclamación de rentas

La Ley 9/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios reformó algunos artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil para hacer más “ágil” el proceso de desahucio.  La Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, publicada en el BOE de 11-10-2011 y que entrará en vigor el 1 de noviembre, extiende el juicio monitorio a los juicios de desahucio por falta de pago, de modo que, en el caso en que el arrendatario no desaloje el inmueble, pague o formule oposición tras el requerimiento, se pase directamente al lanzamiento, cuya fecha se le comunica en el mismo requerimiento, única comunicación procesal necesaria para el buen fin del proceso, aun cuando el demandado tratase de dilatar la ejecución, evitándose asimismo la celebración de vistas innecesarias.

Según el nuevo artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento civil – LEC en lo sucesivo – los procesos de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante Decreto del Secretario Judicial, si requerido aquél según el art 440.3 LEC – de nueva redacción – paga o pone a disposición las cantidades reclamadas por el arrendador en la demanda y las que adeude en el momento de dicho pago enervador, lo que no podrá hacer si hubiere enervado el desahucio en una ocasión anterior o el arrendador hubiere requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación. Además, el arrendatario puede oponerse al pago, citándose entonces a las partes a la vista del art 443 de la LEC. Después de la vista, el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o estimará la demanda con el consiguiente desahucio.

El proceso del nuevo art 440.3 LEC es el siguiente: admisión de la demanda del arrendador para el desahucio del arrendatario por falta de pago de renta o cantidades debidas – con acumulación o no de condena al pago de las mismas -, requerimiento al demandado/arrendatario para que en diez días pague y desaloje el inmueble,  enerve si es posible o se oponga a la pretensión del arrendador, alegando ante el Juzgado las razones por las que no debe la cantidad reclamada, toda o parte, o exponiendo la procedencia de la enervación, citándose a las partes para vista en caso de oposición.

El arrendatario puede aceptar la oferta de condonación de la deuda y desalojar el inmueble ( allanamiento).

Si el arrendatario no realiza ninguna de las actuaciones citadas se procederá al lanzamiento sin necesidad de notificación.

Si el arrendatario no atiende el requerimiento de pago o no comparece para oponerse o allanarse, el Secretario Judicial dictará Decreto dando por terminado el juicio de desahucio y el demandante podrá instar la ejecución.

También podrá instar la ejecución si el arrendatario desaloja el inmueble sin oponerse a la demanda ni pagar la cantidad reclamada. Previamente, el Secretario Judicial lo hará constar y dictará Decreto dando por terminado el proceso de desahucio.

El requerimiento al demandado/arrendatario expresará el dia y hora de la eventual vista, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento. También se le advertirá de que sólo tiene tres dias para solicitar asistencia jurídica gratuita.

Se añade a la LEC un nuevo apartado, el 4, al art 440: también se apercibirá al demandado en el requerimiento, en todos los casos de juicio de desahucio, que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites, quedando citado para recibir la notificación de la sentencia. En la resolución de admisión de la demanda se fijará día y hora para el lanzamiento, que deberá realizarse antes de un mes desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada sin necesidad de notificación posterior.

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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