Local de negocio: regulación

En este post profundizaremos en uno de los temas que tratamos en el primero de los artículos  – “Local de negocio: ideas básicas“- dedicados al arrrendamiento de local de negocio celebrado con posterioridad al 1 de enero de 1995, que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94, LAU:  el régimen jurídico aplicable. El arrendamiento de  locales de negocio se rige ( art 4 LAU) por:

1.- Las normas imperativas de la LAU, que se aplican incluso en contra de lo pactado por las partes: el ámbito de aplicación de la ley (art 1), la definición de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda y su régimen jurídico (arts 3 y 4.1),  la fianza (art 36) y la formalización del contrato (art 37).

2.- Pacto contractual (art 4.3). El contrato de local de negocio se regirá fundamentalmente por los pactos que libremente acuerden las partes, lo que convierte en fundamental el papel asesor del abogado. Puntualizaciones básicas:

– Son válidos los pactos, cláusulas y condiciones que las partes quieran establecer siempre que no sean contrarias a la ley, la moral y el orden público.

– La exclusión de la aplicación de las normas de la LAU referidas a uso distinto del de vivienda, entre ellos el de local de negocio, contenidas en el Título III ( arts 29 a 35), debe efectuarse expresamente en el contrato, haciendo constar la norma o parte de la norma que se desea excluir y pormenorizando el redactado sustitutivo pactado por las partes ( art 4.4). Son nulas las renuncias genéricas.

– El incumplimiento de las condiciones pactadas es causa de resolución del arrendamiento.

– Si las partes desean que todas o alguna de las normas del Título II de la LAU ( arts 6 a 28), relativas a los arrendamientos de vivienda, sean aplicables al arrendamiento de local de negocio, deberán hacerlo constar expresamente en el contrato, salvo en el caso de las remisiones a dichas normas previstas en los arts 30 ( obras),  31 ( derechos de adquisición preferente) y 35 ( resolución de pleno derecho).

3.- Supletoriamente,  por los artículos 29 a 35 de la LAU ( Título III), normas expresas para los arrendamientos de uso distinto de vivienda que sólo se aplicarán en defecto de pacto en contrario: enajenación de finca arrendada ( art 29), obras ( art 30), derecho de adquisición preferente ( art 31), cesión del contrato y subarriendo ( art 32), muerte del arrendatario (art 33), indemnización al arrendatario ( art 34) y resolución de pleno derecho por el arrendador (art 35).

4.- En defecto de todo lo anterior, será de aplicación el Código civil, o a la legislación foral o especial cuando contenga normas sobre la materia. Entonces el Código civil actuará como supletorio del foral o especial.

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
Esta entrada fue publicada en Alquiler, Contrato, Lau 1994, Local de negocio. Guarda el enlace permanente.

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