Local de negocio: conceptos básicos

1.- En la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -LAU en lo sucesivo- se regulan dos tipos de arrendamiento: el de fincas destinadas a vivienda y el de las destinadas a uso distinto del de vivienda (arts 1  y 3 LAU ). Entre éstos estan los de local de negocio y actividades profesionales, que es el alquiler de una edificación o parte de la misma para que el arrendatario establezca su negocio o desarrolle su actividad profesional ( un taller de coches, una tienda, un colegio, etc ).

Es muy importante distinguirlo del arrendamiento de industria, que no recae sólo sobre una edificación,  sino también sobre unas instalaciones ( maquinaria, mercancías, etc ), de tal manera que se arrienda una unidad patrimonial con vida propia, siendo lo más importante la industria o negocio que se desarrolle que el local en sí y que no se rige por la LAU.

También es muy importante tener en cuenta la existencia de arrendamientos mixtos, que son a la vez de vivienda y local de negocio. Para determinar si el contrato es de vivienda o de local de negocio y poder aplicar la normativa correspondiente hay que averiguar cuál es su destino principal, vivienda o local, atendiendo a la intención de los contratantes al tiempo de su celebración y, cuando no sea posible, acudir a otros elementos interpretativos.

2.- REGULACIÓN LEGAL.

En este post trataremos de la regulación de los arrendamientos de local de negocio celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995, fecha de la entrada en vigor de la LAU mencionada, dejando los celebrados antes de esta fecha y todavía vigentes para un próximo estudio. El arrendamiento de  locales de negocio se rige ( art 4 LAU):

– En primer lugar por los pactos que libremente acuerden las partes en el contrato  (autonomía de la voluntad), que será la norma básica.

– En segundo lugar, .por las normas imperativas referidas de la LAU referidas al ámbito de aplicación de la ley,a la fianza y la formalización del contrato.

Supletoriamente, por los artículos 29 a 35 de la LAU y, en su defecto, por el Código civil.

3.- DURACIÓN DEL CONTRATO.

La duración del contrato depende del acuerdo entre las partes, pero los contratos deben tener una duración determinada ( “X” años) o determinable ( la duración quedará fijada en relación con determinados hechos previstos por las partes como la vida del arrendatario o la residencia de éste en determinado lugar por razones laborales). El problema surge en los arrendamientos sin plazo y en los indefinidos. Los primeros se entenderán hechos por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual y por días cuando es diario ( art 1581 del Código civil). Los de duración indefinida quedan sujetos a la voluntad de prórroga indefinida de una sola parte, lo que es inadmisible en cualquier contrato. Para solucionar el problema, una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 29 de enero de 2010 equipara por analogía el arrendamiento con el usufructo estableciendo, salvo pacto en contrario de las partes, una duración máxima al alquiler de 30 años. Salvo pacto en contrario, el arrendatario no puede desistir del contrato antes de su finalización ( sentencia de la AP de Asturias de 28 de enero de 2011).

4.- LA RENTA.

La renta o precio debe ser cierta y determinada o determinable en función de ciertos hechos y abonarse en el plazo fijado en el contrato. La cantidad y su actualización se acuerdan libremente entre las partes.

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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