Desahucios: un drama social en España. Reflexiones sobre la hipoteca.

En el Magazine del periódico La Vanguardia del 2 de octubre de 2011 (págs 28 y siguientes) se publicó un reportaje de Antonio Ortí títulado “Los rostros de la burbuja”. En él se cuentan trágicas historias de personas a las que la entidad financiera  les ha embargado la vivienda por no pagar la hipoteca. El “Diccionario de Derecho” de Luis Rubio Durán ( Ed. Bosch, 2ª edición, 1995, pág 468) define la hipoteca como un derecho real de garantía por el que una persona (hipotecante) afecta un bien inmueble de su propiedad en garantía del cumplimiento de una obligación propia o ajena. La persona cuyo derecho de crédito está garantizado mediante la hipoteca se denomina acreedor hipotecario y casi siempre es una entidad financiera (banco o caja). En caso de incumplimiento de la obligación garantizada, la finca puede ser embargada y enajenada en pública subasta y con su producto pagar la deuda asegurada – ejecución hipotecaria.  La Ley Hipotecaria dice en el artículo 104: La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida, y en el artículo 105: La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1911 del Código civil: “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”. Es decir, la definición de hipoteca se desvirtúa: se responde de la deuda con el bien hipotecado y el patrimonio.

En el mismo diccionario (pag 469) se define la hipoteca limitada como un pacto entre acreedor y deudor por el que el primero (entidad financiera) acepta que el segundo ( hipotecado) sólo responda de su obligación hasta donde alcance el importe obtenido en la ejecución de la hipoteca establecida en garantía de dicha obligación, renunciando a perseguir otros bienes del deudor en caso de que lo obtenido en ejecución  fuere insuficiente para cubrir su crédito. Artículo 140 de la Ley Hipotecaria: lo dispuesto en el artículo 105 podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

El lector ya habrá adivinado que las entidades financieras no contrataban ni contratan préstamos hipotecarios limitados. En las ejecuciones hipotecarias, tal y como dice el artículo 1911 del Código civil, el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros. ¿Qué ha sucedido? Que muchos deudores se han quedado sin ingresos para pagar la hipoteca (paro) y que el estallido de la burbuja inmobiliaria ha hecho bajar el precio de las viviendas. Al no poder pagar se embarga la vivienda – la entidad financiera puede adjudicarse la vivienda por un 60% del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento civil, y del resto de la deuda responde el hipotecado con sus bienes presentes y futuros hasta que haya pagado la totalidad, con unos intereses de demora que pueden llegar al 20%. El embargo de los ingresos está limitado por el artículo 607 de la Ley de Enjuiciamiento civil en función del Salario Mínimo Interprofesional. La modificación que se ha introducido en dicho artículo eleva la cuantía inembargable al 150% del salario mínimo interprofesional para las ejecuciones hipotecarias. De esta forma, si se embarga la nómina o pensión por impago de la hipoteca, en lugar de comenzar a embargar a partir de 705 euros, se elevará hasta 961 euros y a partir de esta cuantía se aplicarán las escalas del artículo 607. Además, si el embargado tiene cargas familiares a su cargo, a ese 150% se añadirá un 30% adicional por cada miembro de la familia que dependa económicamente del deudor de la hipoteca con el límite mínimo de 1.350 euros como salario inembargable para un deudor con dos hijos a cargo. Este límite sólo afecta a las rentas del trabajo, salarios y pensiones, y a hipotecas constituidas sobre la vivienda habitual. La reforma se ha hecho para que la deuda que contrae aquella persona o familia que no puede pagar la hipoteca no los endeude de por vida a niveles insoportables.

En realidad se trata de intereses contrapuestos, el de la entidad financiera y el del deudor hipotecario, en el que la ley opta por el interés de aquélla (¿ lobby bancario?). El argumento de las entidades financieras es que la deuda es un activo financiero y su pérdida es una pérdida de beneficios.

En el artículo del Magazine se menciona un artículo sin fecha de “The New York Times” titulado “In Spain, Homes are taken but debt stays” (se quedan con la vivienda pero la deuda continúa), en el que el rotativo neoyorquino calculó que 1,4 millones de personas podrían perder su vivienda en España cuando la burbuja inmobiliaria toque a su fin. En Estados Unidos la deuda hipotecaria se cancela entregando la vivienda, mediante la dación en pago.

Según el Consejo General del Poder Judicial entre el 2007 y el 2010 se ejecutaron en España 271.570 hipotecas, que afectarían a unas 814.710 personas, que podrían llegar a ser 500.000 en función del Euribor y de lo que ocurra con el empleo, cuyas cifras no mejorarán con políticas de contención del déficit y de control de la inflación. Lo curioso es que los españoles prefieren hipotecas más baratas que la dación en pago o hipoteca limitada y que los hipotecados pagan mejor a la banca que los promotores.

Es necesario tener una legislación, como las existentes en Francia, Bélgica o Alemania, que permita al deudor reconducir su situación de una u otra manera. Si no, ante la incertidumbre de ingresos siempre será mejor vivir de alquiler, como ocurre en muchos países europeos. Si no puedes pagar te vas del piso, pierdes tu vivienda, pero no quedas endeudado de por vida.

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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