El arrendamiento como derecho personal y no del matrimonio (subrogación)

Subrogarse es efectuar el derecho de transmisión o cesión gratuita de la titularidad de arrendatario de una vivienda urbana en los casos expresamente previstos en la ley.

Cuando el arrendatario muere cabe la subrogación del contrato en favor de los parientes más próximos del inquilino que convivieren con él al tiempo de la subrogación, exigiéndose una antigüedad de convivencia en proporción al grado de parentesco (art 16 L.A.U. 1994).

El primer llamado a la subrogación es el cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él, con independencia del tiempo que llevaran casados, entendiendo que el único firmante del contrato de alquiler es el cónyuge fallecido, pues si ambos cónyuges lo firmaron y eran cotitulares del arrendamiento, éste continuaría con el supérstite (las parejas de hecho tienen que haber convivido los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento de uno de ellos, salvo que tengan descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia).

Algunas Audiencias Provinciales interpretaban que aunque el contrato de arrendamiento lo hubiera firmado uno de los cónyuges, casi siempre el marido, ambos eran cotitulares de dicho contrato, entendiendo que si el arrendamiento se concertaba constante matrimonio, el que se concertara sólo por el marido era irrelevante, ya que el arrendamiento se concertaba por y para el matrimonio, siendo jurisprudencia reiterada la que dentro del ámbito de la protección integral a la familia ( art 39 de la Constitución ) define la relación de los cónyuges respecto a la relación arrendaticia del domicilio familiar como una cotitularidad, aunque el contrato lo firmara uno de los cónyuges. La sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, sección 3ª, de 23-2-2004, afirmaba que la familia como sujeto colectivo era el titular comunitario, con independencia de que el único firmante del contrato fuera el marido, considerando a ambos cónyuges en la misma situación jurídica contractual, de tal forma que fallecido aquél subsistía el contrato con la esposa por derecho propio por ser cotitular del contrato. Otras Audiencias eran del parecer contrario: si el único firmante del contrato era el marido sólo el era el arrendatario.

La cuestión la aclaró la sentencia del Tribunal Supremo 220/2009, Sala 1ª de lo Civil, ponente Encarna Roca i Trias, estableciendo como doctrina jurisprudencial que “el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento”.

Las razones son las siguientes:

1ª Los contratos producen efectos entre las partes contratantes y sus herederos y por ello, las posiciones contractuales de cada uno de los cónyuges en los contratos de arrendamiento que hayan concluido no forman parte de la sociedad de gananciales, porque, además, se trata de derechos personales.

El derecho a la subrogación por causa de muerte forma parte del contenido del contrato de arrendamiento, que es independiente del régimen de bienes que ostente el titular de la posición de arrendatario” (que en Catalunya es la separación de bienes, salvo pacto en contrario).

3ª La persona que tiene derecho a subrogarse en la posición del arrendatario es la que está determinada en la Legislación especial reguladora de este tipo de contrato, por lo que debe cumplir los requisitos establecidos en el art 16 LAU.

Para cumplir dichos requisitos el cónyuge supérstite no titular del contrato tiene un plazo de tres meses para poner en conocimiento del arrendador, por escrito, el fallecimiento, probándolo con certificado registral de defunción, identificándose como cónyuge supérstite y ofreciendo un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse ( el certificado registral de matrimonio, etcétera ).

En el mismo sentido SSTS de 10 de marzo de 2010, 9 de julio de 2010 y 22 de noviembre de 2010 ( sentencia 753/2010 de la Sala 1ª).

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Acerca de Josep Térmens

Abogado especializado en el asesoramiento y la defensa técnica de particulares en alquileres, arrendamientos urbanos, comunidades de vecinos y compraventa de inmuebles. Barcelona.
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